国家经济委员会 劳动人事部


国家经济委员会、劳动人事部关于在企业整顿中加强定员定额工作的通知
国家经济委员会、劳动人事部



党的十一届三中全会以来，企业的定员定额工作有了一定程度的恢复和加强。据一些地区和部门的统计，目前已经实行定额的工人一般占应该实行定额工人的百分之七八十，劳动无定额的状况有所改善。有些企业通过定员工作，初步改变了劳动组织不合理、人浮于事的现象。但是，定
员定额工作仍然是当前企业管理中的薄弱环节。认真搞了定员工作的企业还很少，定额管理不善的情况还比较普遍。许多企业都存在着机构臃肿和二三线人员过多，定额水平低，工时利用率低等问题。这不仅影响企业发挥生产潜力和提高经济效益，也是企业管理不善、劳动纪律松弛的一个
重要原因。
全面整顿企业，是今后两、三年内的一项重要任务。搞好定员定额工作，则是全面整顿企业的一项重要内容。为了贯彻落实中共中央、国务院《关于国营工业企业进行全面整顿的决定》，在企业整顿中切实搞好定员定额工作，特作如下通知：
一、提高对搞好定员定额工作的认识
当前我国国民经济正处在调整时期，有些企业任务不足，许多企业劳动力富余。在这种情况下，有些同志对要不要强调定员定额有不同认识，对能否搞好定员定额信心不足。这在一定程度上影响了定员定额工作的开展。
定员定额工作，是社会主义企业管理的一项重要基础工作。实行平均先进的定员定额，是完善经济责任制、贯彻“各尽所能，按劳分配”原则的不可缺少的依据。目前企业人员富余，更需要抓紧搞好定员定额。否则，一个人能干的事情让两、三个人去做，就会形成人多互靠，精神涣散
，纪律松弛，劳动效率低的现象，从而降低企业的经济效益，也严重妨碍企业的科学管理和有效地组织生产，对职工队伍的建设也很不利。首都钢铁公司等单位的经验证明，只要领导重视，把定员定额工作提到重要的议事日程上，积极开辟新的生产、服务门路，抓好对职工的轮训，定员定
额工作是可以搞好的，富余人员也是可以得到较好的安排的。所有企业都应当认真学习这些单位的经验。
二、按照平均先进的要求确定定员定额水平
实行平均先进的定员定额，才能充分发挥劳动潜力，提高劳动效率，取得较好的经济效益。定员定额没有先进性，就失去了它的积极意义。因此，要把坚持平均先进的原则，作为定员定额工作的中心内容来抓。要按照主管部门下达的定员定额标准、本单位历史最好水平或同行业先进水
平来衡量、确定定员定额。已经达到和超过定员定额标准、本单位历史最好水平或同行业先进水平的，要继续努力，实行更为先进的定员定额。没有达到历史最好水平的，要在企业整顿中努力达到；一时达到确有困难的，必须做出规划，限期达到。对于在定员定额工作中敢于坚持原则，大
胆管理的干部和定额员，要给予支持和表扬；对安于现状，迁就落后的做法要坚决纠正。
三、搞好按劳分配，促进定员定额水平的提高
企业要在加强思想政治工作的同时，进一步搞好按劳分配，充分调动职工积极性，促进定员定额水平的不断提高。多年来，分配方面的平均主义、“大锅饭”，严重地影响着职工积极性的发挥，妨碍着生产力的发展。自去年实行经济责任制以来，平均主义的弊病开始受到触动，但问题
仍然相当严重，必须努力克服。要把改进分配办法，克服平均主义，作为当前搞好定员定额工作的一个重要课题，认真研究解决。在企业利润的分配上，必须确实保证国家增加收入，个人收入的增加要与劳动生产率的提高相适应，产品质量要有所提高，成本中的工资含量要有所下降。必须

坚决纠正那种只讲增加个人收入、不讲为国家多做贡献，不管完成任务多少、个人收入只能增加不能减少，以及为了增加个人收入而坚持实行落后定额的做法。
四、积极安排定员定额后的富余人员
妥善安排富余人员，是搞好定员定额工作、巩固定员定额工作成果的关键。定员定额后的富余人员，必须从原岗位上撤下来另作安排，不得留在车间和岗位上。对此，思想要明确，态度要坚决。对于富余人员，除了根据增人单位的需要，由企业主管部门或当地劳动部门在企业之间进行
余缺调剂以外，主要是靠企业自身的努力，通过开辟新的生产、服务门路、组织轮训等进行长期的或临时的安排。
应该指出，安排富余人员确有一些实际困难；但就许多企业来说，主要是工作上的问题。一些单位的情况表明，能否坚决地把富余人员从岗位上撤下来，积极想办法开辟新的生产、服务门路，搞好对职工、特别是青年职工的培训工作，关键在于领导是否有远见，是否有千方百计地为企
业提高经济效益、为国家增加收入的高度责任心。
五、加强领导，搞好检查验收工作
整顿企业，正在分期分批地进行。在第一批企业进行整顿时，各地区、各部门一开始就要加强对定员定额工作的指导，注意研究解决工作中的问题，交流工作经验；在制定企业整顿的验收标准时，要把整顿劳动组织，按定员定额组织生产，安排富余人员和有计划地培训职工等工作作为
一项重要内容，严格进行检查验收，不合格的要进行补课。企业要在这个基础上建立起经常性的定员定额管理制度，为今后的工作打下扎实的基础。没有列为第一批整顿的企业，也要按照上述要求开展定员定额工作，为今后的全面整顿做好准备。各有关部门要牢固地树立为生产服务的思想

，尽量减少企业的社会负担，为改善企业管理、巩固和发展定员定额工作成果，创造有利的条件。
定员定额工作牵涉面广，任务艰巨，请各省、市、自治区人民政府和国务院有关部门加强对这项工作的领导，各地经委、劳动部门和有关主管部门，要共同努力，在企业全面整顿中把这项工作搞好，为加强企业管理，完善经济责任制，提高经济效益，积极创造条件。
附上《关于加强企业编制定员和劳动定额工作的试行办法》，可在企业整顿中试行。有什么问题和意见，请随时反映给我们。

附：关于加强企业编制定员和劳动定额工作的试行办法
一、编制定员和劳动定额（简称定员定额）工作，是社会主义企业管理的一项重要基础工作，是实行经济责任制、加强企业管理、贯彻“各尽所能，按劳分配”原则的不可缺少的依据和条件。为了认真贯彻执行中共中央、国务院《关于国营工业企业进行全面整顿的决定》，切实加强企
业定员定额工作，以更好地组织生产和进行经营活动，合理地安排和使用劳动力，提高劳动效率和经济效益，特制定本办法。
二、企业中凡是能够计算和考核工作量的人员或班组，都要有平均先进的劳动定额。所谓平均先进，就是经过努力，多数人可以达到或超过，少数人可以接近的水平。定额不仅表现为数量，还包括质量、消耗。企业在制定或修订定额时，既要从实际情况出发，考虑现实定额水平，又要
考虑可以实行的新的技术组织措施，以及实行经济责任制后职工的积极性必将进一步提高等因素，把定额确定在既先进而又可行的基础上。
定额确定以后，要做好原始记录、统计分析等各项基础工作。要维护定额的严肃性。因定额不准或生产情况发生变化必须增加工时时，要经过定额管理人员，反对弄虚作假和随意改变定额。要加强技术测定工作，提高定额质量。在正常情况下，企业的劳动定额一般一年审查修改一次。

在生产情况发生对定额影响较大的变化时，要适时进行修改。
三、企业要根据已定的生产和工作任务，确定所属各单位、各类人员的定员。要根据定员编制劳动计划。人员不足时，要按照劳动计划的审批程序上报。对于确实需要增加的人员，企业主管部门和劳动部门要准予增加。新增加的人员要符合生产、工作的需要。定员后的富余人员，要从
原岗位撤下来另作安排。
企业在定员工作中，要按照各生产、工作岗位对劳动者的具体要求进行考核。合格的发给岗位工作证，准予上岗操作；暂时不合格的，不能上岗操作，而要抓紧培训，使其尽快达到岗位的要求；经过培训仍然不合格的，要调离原岗位，另作安排。在定员的基础上，对所有职工都要建立
明确、具体的岗位责任制，并定期进行考核。
企业定员后，任何单位都不要往企业塞人，企业也不要为安排职工子女而增加人员。企业有权拒绝安排并不需要的待业人员。对于统一分配的复员转业军人，企业要进行考核，按考核的结果分配适当工作。对于有关部门下达的配备某些专业人员的单项标准，企业可以在不影响该项工作
的前提下结合自己的情况执行，不强调上下对口。
新建企业要以设计定员为依据，按照建设进度、岗位要求配备和培训人员，不得过早进人，不要让不合格的人员进到岗位上。
企业在定员工作中，要贯彻“精简、效能和反对官僚主义”的原则，本着高效率、满负荷的精神，在保证生产和工作需要的前提下，合理地节约地使用劳动力，克服人浮于事和无人负责的现象。要努力做到，生产和工作任务完成得好，而组织机构精干、用人相对的少；人员安排得适当
，非直接生产人员比例小；劳动生产率高。
企业所属各单位的定员确定以后，要制定定员方案，经企业领导批准后贯彻执行。要健全定员管理制度，加强定员管理。非经批准，企业所属各单位不得增设机构和增加人员，不得增设工种和抽调生产人员从事非生产性工作。企业要采取行政的和经济的办法巩固定员工作的成果，稳定
生产一线和艰苦岗位的劳动力，有效地限制二三线职工的不适当的增加。
四、坚持思想政治工作与物质鼓励相结合的原则。搞定员定额，直接关系到职工的切身利益，必须加强思想政治工作，坚持思想领先的原则。要教育职工发扬主人翁的精神，树立共产主义劳动态度，顾大局，识大体，服从生产需要，努力提高劳动效率，正确处理个人与国家、企业的关
系，做到个人利益服从整体利益、局部利益服从全局利益、眼前利益服从长远利益。同时，企业应积极改进工资、奖金的分配办法，使之进一步体现多劳多得、少劳少得的分配原则，克服干多干少在分配上一个样的平均主义现象。超额者要给奖；因个人责任而完不成工作任务和劳动定额者
，要适当扣发其基本工资。
五、积极安排定员后的富余人员。企业定员后的富余人员，属于临时工的要辞退；混岗的“集体工”和“家属工”也要清退，并帮助他们组织自负盈亏的生产、服务劳动。属于固定职工的，可以由企业、企业主管部门和当地劳动部门根据具体情况采取不同办法解决：可以调剂给需要增
人的单位，对于调剂或借调给集体所有制单位的职工，可以保留全民职工的身份，退休时按全民职工对待；可以组织轮训或对青年职工实行半工半读，提高其文化、技术和业务水平；也可以组织劳动服务机构或生活服务机构，因地制宜，开辟新的生产、服务门路或者参加植树造林、整修厂
容、美化环境等。在富余人员中，符合退休条件的，要按时动员退休；自愿要求离职者，在控制大、中城市人口增加的原则下，可以批准。总之，要千方百计地积极安排定员后的富余人员，不得留在车间里，混在岗位上。
在劳动力余缺调剂工作中，必须克服本位主义思想。输送人员的单位要保证质量；进人的单位不应该要求过高。不符合原定条件的人员，输送单位要负责调换；符合条件而进人单位拒绝接收的，不准其从社会上招工补充。在调剂工作中，要教育职工服从调动；对于没有正当理由而不服
从调动者，可以减发其工资和给予纪律处分。
六、认真制定与贯彻定员定额标准。定员定额标准主要由国务院主管部门制定，省一级企业主管部门可以结合本地区的情况做补充规定。主管部门制定的定员定额标准，也必须贯彻平均先进的要求。要把同类企业已经达到的先进水平作为制定标准的主要依据。同时，还应该在制定单项
标准的基础上制定综合的用工指标，以便于考核企业的用工水平。企业单位要努力贯彻主管部门下达的定员定额标准，提高定员定额水平。已经达到定员定额标准者，应该实行更为先进的定员定额；没有达到标准者，要制定规划，采取措施，限期达到。
七、定员定额工作，由企业和企业主管部门分别管理，劳动部门综合管理。企业的主要职责是：贯彻执行国家和企业主管部门有关定员定额工作的政策规定的定员定额标准；确定和调整本单位的组织机构、各类人员定员、实行定额的范围和定额水平；加强定员定额管理。企业主管部门
的主要职责是：制定定员定额标准和规章制度；研究解决本系统定员定额工作中的问题；监督检查企业的定员定额工作；组织交流定员定额工作经验。劳动部门的主要职责是：制定定员定额工作的政策规定；研究解决定员定额工作中的问题；审查平衡各业务部门向企业下达的管理人员和服
务人员单项定员标准；监督检查定员定额工作和组织经验交流。
八、设立专管机构或配备专职人员。为加强定员定额管理，各级劳动部门、企业主管部门和企业单位，均应根据工作需要明确相应的机构或专职人员管理这项工作。企业的各类人员定员和劳动定额应统一由劳动工资部门归口管理。企业的定员定额专职干部配备标准，由国务院主管部门
根据行业的特点确定。定额专职干部一般应由具有一定实践经验的大、中专毕业生或技术水平较高、实践经验比较丰富的技术工人担任，其职称原则上按技术职称评定，经济专业毕业的也可以评定业务职称。企业和企业主管部门要继续加强定额干部队伍的建设，搞好培训工作，提高其技术
、业务水平。企业各级领导要积极支持定额干部的工作。对于从本位主义和个人主义出发而责难定额干部、妨碍定额工作的，要给予批评教育，情节严重的要给予纪律处分。
九、加强监督检查。在定员定额工作中，企业对其所属单位，企业主管部门和劳动部门对企业，都必须加强监督检查。检查的重点是：企业的各类人员是否都实行了定员，该实行定额的职工是否都有了定额；定员定额水平是否符合平均先进的要求，组织机构的设置和各类人员的构成是
否合理；工时利用是否充分；计件单价是否符合规定；定员定额管理制度是否健全；富余人员是否从原岗位上撤下来并进行了妥善安排；劳动生产率是否有了提高，等等。通过检查，要帮助基层单位进一步把定员定额工作搞好，使其在加强企业管理、推行经济责任制、提高经济效益等方面
发挥更为积极的作用。
十、国务院主管部门和省、市、自治区人民政府可根据本试行办法，结合本部门、本地区的具体情况，制定企业编制定员和劳动定额管理办法，发给企业贯彻执行，同时抄送劳动人事部备案。



1982年5月20日
宁夏回族自治区银川市人民政府


银川市人民政府令第116号


　　《银川市住宅小区物业管理办法》业经２０００年９月１４日银川市人民政府第２１次常务会议审议通过，现予以发布施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长：郝朴海
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二０００年九月二十九日
　　　　　　　　　　　 银川市住宅小区物业管理办法
　　　　　　　　　　（２０００年９月１４日银川市人民
　　　　　　　　　　　 政府第２１次常务会议通过）

第一章　总则





　　第一条　为加强银川市住宅小区的物业管理，明确业主、物业管理企业、开发建设单位以及有关部门的权利与义务，保障住宅小区物业的合理使用，为居民创造良好的居住环境，根据国家及自治区有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。


　　第二条　凡本市市区的新建住宅小区必须根据本办法实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区应当依照本办法积极创造条件，逐步实行物业管理。


　　第三条　本办法所称物业是指房屋建筑、配套设施以。及相关的公共设施。
　　本办法所称业主，是指住宅小区内物业所有权人。包括私有房产、公布房产、单位房产的房屋所有权人。
　　本办法所称物业管理，是指业主委托物业管理企业对物业进行日常维护、修缮、经营、以及对房屋产权人、使用人提供的综合性服务。
　　本办法所称物业管理企业，是指具备相应资质条件，经工商行政管理机关登记注册，经营住宅小区服务业务的企业。


　　第四条　住宅小区全体业主通过业主委员会对物业实施自治管理。住宅小区的公共设施和配套设施，由全体业主、承租人和使用人共同使用与维护。


　　第五条　物业管理实行主管部门行业管理、业主自治与委托物业管理企业服务管理相结合的原则，逐步实现社会化、专业化、市场化服务经营型管理。


　　第六条　银川市房产管理局是本市住宅小区物业管理的主管部门，负责对全市住宅小区物业管理的指导、监督和行业管理工作。其主要职责是：
　　（一）贯彻执行物业管理的法律、法规和规章；
　　（二）负责培育、开发物业管理市场；
　　（三）参与住宅小区的验收，指导、监督住宅小区的移交工作；
　　（四）负责物业管理企业的资质管理；
　　（五）对物业管理企业的经营和管理进行监督检查；
　　（六）负责指导、协调、监督维修基金（维修储备金）的管理和使用；
　　（七）负责对物业管理工作人员进行培训；
　　（八）负责住宅小区物业管理的考评工作。
　　建委、规划、环保、公安、工商、物价等部门按照各自的职责分工，负责住宅小区物业的有关管理工作。
　　住宅小区所在地派出所、居民委员会根据自己的职责对住宅小区物业管理进行指导和监督。

第二章　业主代表大会和业主委员会





　　第七条　新建住宅小区交付使用且入住率达到５０％以上时，由市房产管理部门按以下程序，组织召开业主代表大会和选举产生业主委员会：
　　（一）向全体业主发出召开业主代表大会及推举业主委员会候选人名单通告。
　　（二）拟定业主委员会候选人名单，确定开会时间。
　　（三）组织召开第一次业主代表大会，选举产生业主委员会。


　　第八条　业主代表大会由住宅小区的业主代表组成。业主代表以每栋楼为单位按住户比例推选。
　　业主代表大会必须有持过半数以上投票权的业主代表出席才能举行。


　　第九条　业主代表大会可以邀请住宅小区所在地派出所、居委会及相关部门的人员列席会议。


　　第十条　业主代表大会由业主委员会负责召集，每年召开一次。
　　业主代表大会召开７日前，业主委员会应当将会议日期及内容告知业主。
　　业主代表大会闭会期间，经３０％以上业主代表提议，可以召开临时业主代表大会，业主委员会应当在接到该项提议后１５日内召开临时业主代表大会。


　　第十一条　业主代表大会形成的决定，必须由出席会议的业主代表所投票数的过半数通过方有效。
　　业主代表大会的决定不得与法律、法规、规章及相关政策抵触。


　　第十二条　业主代表大会行使下列权力：
　　（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
　　（二）听取和审查业主委员会的工作报告；
　　（三）听取物业管理企业的工作报告；
　　（四）批准业主委员会有关业主利益的重大事项的决定；
　　（五）制定、修改业主公约及住宅区物业管理办法；
　　（六）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
　　（七）批准或修改业主委员会章程；
　　（八）批准物业管理的其他重大事项。


　　第十三条　业主委员会由３到１５名委员组成，每届任期三年。


　　第十四条　业主委员会委员由业主代表大会在业主代表中选举产生。委员一般为兼职，可以连选连任。
　　有下列情形的之一的，不得担任业主委员会委员：
　　（一）身体及精神状况不适宜履行业主委员会委员职责的；
　　（二）丧失业主资格的；
　　（三）有违法犯罪行为的；
　　（四）经业主代表大会罢免的。


　　第十五条　业主委员会设主任、副主任、秘书长。主任、副主任、秘书长在业主委员会委员中选举产生，并报市房产管理部门备案。
　　秘书长为专职，负责处理业主委员会日常事务。


　　第十六条　业主委员会根据工作需要定期召开会议，会议由业主委员会主任召集，会议讨论决定问题执行少数服从多数的原则。


　　第十七条　业主委员会享有下列职权：
　　（一）召集和主持业主代表大会；
　　（二）起草业主委员会章程和业主公约；
　　（三）选聘物业管理企业，签订物业管理合同；
　　（四）监督住宅小区物业管理工作的实施及规章制度的执行；
　　（五）审议物业管理企业制定的年度管理计划和为住宅小区管理服务的重大措施；
　　（六）　协助物业管理企业进行管理工作。


　　第十八条　业主委员会章程必须经业主、委员会２／３委员同意，并经业主代表大会批准。
　　业主委员会章程的内容不得与法律、法规、规章及相关政策抵触。


　　第十九条　业主委员会在成立后１５日内持下列文件到市房产管理局办理登记备案：
　　（—）业主委员会登记申请书；
　　（二）业主委员会组成人员名单；
　　（三）业主委员会章程。

第三章　物业管理企业





　　第二十条　物业管理企业应当逐步实现与开发建设单位分开设立，分业经营。


　　第二十一条　物业管理企业享有国家对第三产业的优惠政策。


　　第二十二条　设立物业管理企业应当取得相应资质，并向工商行政管理机关申请登记，领取营业执照。
　　物业管理企业在领取营业执照的一个月内，应当向物价管理部门中请领取收费许可证。


　　第二十三条　申领《物业管理企业资质证书》按国家有关规划报批。未取得《物业管理企业资质证书》的，不得从事物业管理活动。


　　第二十四条　《物业管理企业资质证书》实行年审制度。
　　物业管理企业应当于每年的二月十日前，填写物业管理企业年审报告，持《物业管理企业资质证书》向市房产管理部门申请年审。


　　第二十五条　物业管理企业根据住宅区物业管理合同对住宅区实施物业管理。物业管理合同应当包括以下内容：
　　（一）管理服务的区域和具体事项；
　　（二）管理服务标准；
　　（三）管理服务权限：
　　（四）管理服务期限；
　　（五）管理服务费用；
　　（六）监、督检查物业管理服务的时间和方式；
　　（七）违约责任和合同争议的解决方式；
　　（八）双方约定的其他权利、义务。


　　第二十六条　业主委员会和物业管理企业应当自住宅小区物业管理合同签定之日起３０日内报布房产管理部门备案。


　　第二十七条　物业管理企业的权利：
　　（一）依据物业管理合同和有关规定，对小区实施物业管理并按财政物价部门批准的标准收取管理服务费：
　　（二）制止违反住宅区物业管理规定的行为；
　　（三）选聘专管企业承担专项经营业务；
　　（四）要求业主委员会协助管理；
　　（五）从事与物业管理有关的其他多种经营及有偿服务活动；
　　（六）对违反合同约定不交纳各种费用的业主，可采取必要的限制性措施。


　　第二十八条　物业管理企业的义务：
　　（一）依据物业管理合同，对委托管理的房屋及相关公共设施进行维护、修缮、更新；
　　（二）承担住宅小区内物业的保安、保洁、防火、绿化及其他便民服务工作；
　　（三）拟定住宅小区重大物业管理措施提交业主委员会审议决定；
　　（四）接受行业管理及街道办事处的指导和监督。


　　第二十九条　物业管理企业必须严格履行物业管理合同，按下列要求做好服务工作：
　　（一）实施业主委员会审定的物业管理服务年度计划时，必须执行国家和自治区规定的技术标准；
　　（二）将住宅的公共部位、公用设备和公共设施的使用维护方法。要求，注意事项书面告知业主；
　　（三）经常对物业管理区域进行巡视、检查，定期对住宅的公用部分、公用设备和公共设施进行维护：
　　（四）发现住宅的公用部位、公用设备和公共设施损坏时、立即采取保护措施，并按合同约定进行维修；
　　（五）接到物业损害报修时，应及时进行维修和处理；
　　（六）做好物业维修，更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
　　（七）定期向业主委员会报告物业管理工作情况及物业管理费用的收支帐目，接受审核，改进和完善管理服务工作。


　　第三十奈　物业管理企业对住宅区的管理未能达到市房产管理部门和物业管理合同规定的标准，或者违反物业管理合同规定的，业主委员会或委托方可以解除合同。
　　因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理企业应当赔偿损失；违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。


　　第三十一条　对物业管理合同有争议的，双方可向仲裁机构申请仲裁，或向人民法院起诉。

第四章　开发建设单位





　　第三十二条　开发建设单位必须按住宅小区规划设计要求，完成物业管理配套设备和设施的建设。


　　第三十三条　开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理企业对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位承担。
　　在开发建设单位自行或者委托物业管理企业对住宅区进行物业管理期间，应当接受业主和有关部门的监督，市房产管理部门有权对开发建设单位或物业管理企业违反物业管理法律、法规和政策的行为依法进行处理。


　　第三十四条　住宅小区经综合验收后，方可向业主委员会移交。


　　第三十五条　业主委员会正式成立后３０日内，开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅小区工程建设资料或复印件：
　　（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；
　　（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
　　（三）地下管网竣工图；
　　（四）其他必要的资料。


　　第三十六条　开发建议单位应按照下列标准提供住宅小区管理用房和经营用
房：
　　（一）住宅小区总建筑面积５万平方米以内不小于６０平方米；
　　（二）住宅小区总建筑面积５万至１０万米以上不小于１００平方米：
　　（三）住宅小区总建筑面积１０万平方米以上不小于１５０平方米。
　　以上用房由市房产管理部门提供给业主委员会，并由业主委员会委托物业管理企业经营使用。任何单位、个人不得擅自改变其用途。

第五章　业主公约





　　第三十七条　本办法所称业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。


　　第三十八条　业主公约应当包括下列内容：
　　（一）住宅区名称。地点，面积及户数；
　　（二）公共场所及公用设施状况；
　　（三）业主代表大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；
　　（四）业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；
　　（五）业主参与住宅区物业管理的权利；
　　（六）业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；
　　（七）住宅区物业各项维修、养护和管理费用的交纳；
　　（八）业主在本住宅区内应遵守的行为准则；
　　（九）违反业主公约的责任；
　　（十）其他有关事项。
　　业主公约的示范文本，由市房产管理部门统一制订。业主代表大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改、补充，并报市房产管理部门备案。


　　第三十九条　业主公约经业主代表大会批准后生效。已生效的业主公约对住宅区内所有业主和非业主使用人具有约束力。


　　第四十条　开发建设单位在办理出售、出租房屋手续时，应当在房屋买卖合同或租赁合同中对购、租房者有承诺遵守小区物业管理规定和业主公约的约定。

第六章　物业的使用及维护





　　第四十一条　业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定：
　　（一）未经有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
　　（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；
　　（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
　　（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；
　　（五）不得侵害他人的正当权益。


　　第四十二条　业主装修住宅，应当事先告之物业管理企业；物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告之业主。


　　第四十三条　任何单位和个人不得占用物业管理区域的道路、场地。应物业维修或者公共利益需要临时占用或挖掘道路、场地的，应当经业主委员会同意，并在规定的期限内恢复原状。


　　第四十四条　利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。收取的费用应当纳入维修基金。


　　第四十五条　房屋的维修责任，按下列规定划分：
　　（一）房屋内部，由业主负责维修；
　　（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、公用上下水、供暖、供气、供电管线、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理企业组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。


　　第四十六条　住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理企业统一管理维修养护，其费用从住宅维修基金中支出。
　　人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿。


　　第四十七条　住宅户外的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责。


　　第四十八条　凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由业主委员会授权物业管理企业进行修缮，其费用由业主承担。


　　第四十九条　住宅区内禁止下列行为：
　　（一）践踏、占用绿化地；
　　（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；
　　（三）乱抛垃圾、杂物；
　　（四）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；
　　（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；
　　（六）聚众喧闹；
　　（七）随意停放车辆和鸣喇叭；
　　（八）发出超出规定标准的噪音；
　　（九）排放有毒、有害物质；
　　（十）经营业主公约所禁止的行业；
　　（十一）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。

第七章　物业管理专项资金及费用





　　第五十条　依照本办法实行物业管理的公有住宅和新建商品住宅出售时，应当设立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。
　　公有住宅出售的维修基金由公有住宅售房单位和购房者分别提交和缴纳。新建商品住宅出售的维修基金由购房者缴纳。维修基金除由公有住宅售房单位自行提交的外，其他维修基金均由售房单位代收。维修基金的缴纳标准按国家及自治区有关规定执行。


　　第五十一条　维修基金应当在银行专户存储，专款专用。
　　维修基金明细户应当按单幢住宅设置，按户核算。


　　第五十二条　维修基金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。


　　第五十三条　在业主办理房屋权属证书时，商品房销售单位应当将代收的维修基金移交给市房地产行政管理部门代管。


　　第五十四条　业主委员会成立前，维修基金的使用由售房。单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经市房地产行政管理部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会同意，经市房地产行政管理部门审核后划拨。
　　在本办法实施前已经出售的公有住宅和商品住宅尚未交纳住宅维修基金的，按财政、物价部门核定的标准由产权人或使用人交纳，由物业管理企业代收，其使用适用前款规定。
　　维修基金不足时，经业主委员会决定，接业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
　　物业管理企业应当定期公布物业维修基金的收支情况，接受业主监督。


　　第五十五条　业主转让住宅时，其维修基金帐户中剩余部分的费用不予退还，随房屋所有权同时过户。


　　第五十六条　业主应根据物业管理企业的服务项目，按规定缴交物业管理服务费。


　　第五十七条　住宅小区经营性用房的收入，用于补充住宅小区的物业管理服务费用。


　　第五十八条　住宅小区物业管理服务费的收支帐目，物业管理企业应当半年公布一次，接受业主监督。


　　第五十九条　业主对业主委员会和物业管理企业公布的帐目，可以提出质询，或向市房产管理部门投诉。
　　业主委员会和物业管理企业应当在收到质询后７日内答复。
　　房产管理部门应当在收到投诉后１５日内答复。

第八章　法律责任





　　第六十条　业主有下列行为之一的，物业管理企业应当劝阻、制止、要求恢复原状或者赔偿损失；情节严重的，由有关行政部门依法予以处理：
　　（一）擅自占用住宅小区绿化地或其他公共场地的；
　　（二）擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观的；
　　（三）私搭乱建棚屋、在房屋公共使用部位堆放杂物、乱停放车辆、破坏绿化、污染小区环境、制造噪声影响居民休息的；
　　（四）损坏住宅小区内的公用设施、设备的；
　　（五）违反住宅小区治安管理或者消防规定的。


　　第六十一条　业主逾期不交各项物业管理服务费的，业主委员会应当协助催缴；物业管理企业可以按规定加收滞纳金；连续三个月以上拒交各项物业管理服务费的，按照业主公约的约定承担责任。
　　物业管理企业对逾期不交各项物业管理服务费的，可以向人民法院提起诉讼。


　　第六十二条　物业管理企业有下列行为之一的，房管部门应当责令改正，并赔偿损失，并可视情节处以警告、处以５００元至１００００元的罚款：
　　（一）未按规定及时修缮房屋及公用设施、设备的；
　　（二）管理制度不健全、管理混乱的；
　　（三）擅自改变公用设施和公共场地用途的；
　　（四）擅自提高物业管理服务收费标准的；
　　（五）其他不履行或者不完全履行物业管理合同及本办法规定的义务的。
　　物业管理企业有前款行为之一，情节严重的，业主委员会可以解除物业管理合同。


　　第六十三条　未经物业资质审查而擅自承揽住宅小区物业管理业务的物业管理企业，由市房管部门责令其限期办理资质审查手续；逾期不办理的，责令其停止物业管理业务，并可处以１０００元以上５０００元以下的罚款。


　　第六十四条　开发建设单位未在规定期限向业主委员会提供本办法第三十九条所列住宅小区工程建设资料或其复印件的，由房管部门责令限期履行；逾期不履行的，由申房产管理部门给予警告，并处以１０００元以下罚款。


　　第六十五条　当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请行政复议或提起行政诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第九章　附则




　　第六十六条　本办法自颁布之日起施行。本市已制定的有关物业管理的规定，凡与本办法不一致的以本办法为准。