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“封闭”还是“开放”,创新模式的思考/王瑜

时间:2024-06-25 13:52:28 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9108
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“封闭”还是“开放”,创新模式的思考

王瑜


  阅读提示:不创新不行,如果盲目创新也会“死人”的,不少企业因为盲目创新而陷入困境。那么我们该如何创新?本人将介绍“封闭式”和“开放式”两种创新思维模式。其中“封闭式创新”是指利用自身的力量进行创新,并独自完成主要创新过程,而“开放式创新”则是以开放的心态把创新过程以及创新的环节对外开放,以多方参与的方式完成创新。

一、创新思想的评析

  对于创新,首先我们要有正确的指导思想,笔者认为我们一再提倡的“自主创新”、“自主知识产权”这种创新的指导思想却不一定正确,以下我们来分析。

(一)有创新不一定有“产权”

  如果自主创新的目的单纯是为了享有知识产权(本文简称“产权”,一般指专利,下同),那么这个想法很可能要落空。首先不是自主创新都能够产出专利,有的技术创新是不可能成功的,比如“永动机”技术,因为违背自然规律其想法是不可能成功的,但是至今还有人在孜孜以求。更多的创新面临非常大的风险,有不少的创新可能过于超前,以目前的技术水平基本不可能创新成功,但是创新企业总是抱以幻想,不断追加投资,梦想着创造出超前的技术,其结果是因为创新失败而导致企业破产。其次是有的创新即使产生了新技术,也不一定能获得专利,因为专利有“三性”的要求,一个不符合都不能获得专利。在以前我们经常看到这样的报道,某研究机构投入多少千万元进行技术公关,成功后想申请专利,却发现该技术成果早在多年前国外公司就申请了专利,花费几千万元创新得到的成果因不具有新颖性而不能获得专利。这样的情况尽管已经不多,但是前不久还有单位因为同样的问题在咨询笔者。创新活动除了创新失败或者因为有在先技术不能获得专利外,还有很多的情况都会导致创新活动不能获得专利,因而自主创新并不一定能获得自主的知识产权。

(二)有“产权”不一定能自主

  中国知识产权报2009年6月3日有篇报道《自主研发也会构成专利侵权》说的是东莞一家企业自己的产品虽然是自主研发的,而且技术也更为先进,但是法院仍然判决该企业构成专利侵权。从这篇报道中我们可以看到即使获得了专利,也不一定可以自主实施。创新技术笔者将其简单分为“革命性创新技术”和“改良性创新技术”,前者所得到的专利称之为基础专利,后者得到的专利称之为从属专利,“革命性创新技术”已经越来越难,而更多的创新技术属于“改良性创新技术”,也就是对基础专利进行改良的从属专利。现实中很多专利来自对他人的技术改进和吸收,这也是后起创新者创新的捷径,日本、韩国就是从引进的技术进行消化吸收,再加以改进渐渐形成自己的技术优势,这被称为日韩模式。但是这种创新模式容易出问题,从属专利的实施一般需要取得基础专利权人的许可,也就是自主创新得到的专利,实施起来并不能自主。随技术的发展,技术也越来越复杂化,专利技术实施相互依赖的情况越来越普遍,意味着很多自主创新的专利技术是不能自主实施的。

  从以上分析我们看到自主的创新不一定能获得知识产权,即使获得了专利,也不一定能自主实施。

二、创新模式的变更

  时代在发生变化,创新的环境也在变化,传统的创新模式也在发生变革。

(一)封闭式创新模式已式微

  传统的创新模式是封闭式,要求企业自力更生,自行组建创新机构,投资开发新技术,然后将新技术运用到新产品上,企业从高额的销量中获得很高的边际利润,然后再投资于更多的内部研发,从而又推动下一步的技术突破。这是一个理想的良性循环,任何一个环节失败将导致整个循环断裂,因而风险是很高的。这种模式已经不再适应新的创新环境。帕洛阿尔托研究中心是施乐公司于1970年设立的公司内部研究机构,施乐公司为该中心投入了巨额的资金,帕洛阿尔托研究中心领导了许多重要的发明创新活动,设计了因特网方案,发明了激光打印机,其技术孵化了微软、苹果、3COM等著名的公司,却没有给创设者施乐公司带来经济利益,帕洛阿尔托研究中心的失败是施乐公司无法将创新技术从市场上获得高额的回报,以致无法完成理想状态的良性循环。世界五百强的施乐公司都无法达到这种理想的良性循环,这就意味着这种封闭式创新模式已经式微,如果我们的企业还热衷于设立了自己的研究所,那就要考虑如何避免重蹈帕洛阿尔托研究中心的覆辙。

  现在的产品包含的部分越来越复杂,功能集成越来越复杂,比如手机已不再只是接打电话的单一功能,集成了照相、录音、收音、上网等多种功能,一个厂家难以完成全部零部件的生产,就算有这个能力在经济上也是没有效率的,于是新的生产模式已经孕育。美国生产的汽车大部分轮胎来自中国,宜家的家具已经进行全球采购,桌子腿和桌子面可能来自不同的国家,消费购买后再用另一个国家的螺丝自行组装成桌子。一个产品技术也越来越复杂,还是以手机为例,一部手机集成了至少几千个专利,包含各个方面,单独一家公司无法对所有的技术进行创新。当产品功能越来越复杂,意味着技术也越来越复杂,传统的封闭式创新显然不再适应这种变革。

(二)开放式创新模式正崛起

  随着科学技术的飞速发展,技术创新的专业分工越来越细化,单个的企业只能在一个方面独占鳌头,想要完成产品各方面全部技术的创新,已经成为不可能的事情。而技术创新也从由大型企业唱独角戏,逐渐向中小企业分散,使得创新活动突破大型企业的“垄断”,创新的主体逐步由普通的企业和独立的发明家多元化发展。我们处在快鱼吃慢鱼的时代,一个新产品的问世时间大大缩短,如果企业全面进行自我封闭的创新,当然无法适应产品更新换代的高速度,很可能产品没有问世就已经落伍。这预示着一种新的创新模式——开放式创新就要崛起了,企业将自己不擅长或者自己创新不经济的部分外包给有开发能力的企业,这样也促成了生产和技术创新的进一步分工,一个新型行业产生了——专职技术创新者。面对这样的变化,我们必须要转化思想观念,开放式创新首先是要有开放的心态,不能再沉溺于自我封闭的自主创新快意,要从经济和高效的角度进行分析,如何将创新开放更有效率,如何创新才更快推出新产品?

  国外的大型企业的创新活动已经采用开放式,正在逐步提供外部创新的比例,他们只在自己具有“比较优势”的领域进行创新,其他方面可以广泛征求,然后通过各种方式进行集成。比如朗讯公司通过技术侦探寻找社会现有或者正在研发的相关技术,然后以技术创投的形式对该技术进行孵化培育,再为己用。而被认为引领电脑技术发展的因特公司却很少自行研发,而是组建创投公司,对相关技术进行创投,组建了一个产品的生态系统,自己坐享最高的利润。而IBM公司甚至将技术出售给竞争对手来推动创新的发展。

三、创新模式的经济分析

  以笔者和企业家打交道的经验和企业家谈知识产权,讲创新很难被接受,变换角度从经济上来分析很快就明白,以下从经济的角度来分析创新模式。

(一)分工,发挥“比较优势”

  现代经济学之父亚当斯密提出了分工,专业化的分工将提高每个人产出水平,如果每个人全力做擅长的事情,然后再进行交换,就可以大大提高效率,增加了经济总量,带来社会的繁荣。假如一个国家各方面都很有效率,是不是全部的产品都要由其生产,其他国家只能被迫接受,唯一选择的是贸易壁垒的方面避免从更有效率的国家进口产品呢?李嘉图提出的“比较优势”理论清楚地说明了这个问题,李嘉图援引了一个十分有名的例子,假设英国和葡萄牙仅就两种产品:葡萄酒和布匹进行贸易,葡萄牙在生产葡萄酒方面具有得天独厚的优势,25名工人每天生产的葡萄酒相当于英国200名工人的生产量,而生产布匹的效率也比英国高出一倍。葡萄牙在两种产品都占绝对的优势,英国没有指望了吗?李嘉图给出的方案是,葡萄牙放弃布匹的生产,而专门生产葡萄酒,而英国则专门生产布匹,不再生产葡萄酒。大家都从低效率的不特长行业转向特长或对自己相当高效率的行业。在这种情况下,世界经济的总量增加了许多,而对各个国家都提高了收益,这是个双赢的局面。

  李嘉图的“比较优势”理论同样适应于技术创新,尽管企业在创新的各方面都很优势,如果进行合理的分工,放弃某个低效应的领域,反而提高了创新的产出效益。而对于在某些方面明显是弱项的企业,则更需要将精力集中在自己的长项上,而不能将力量分散到弱项中,使自己失去强项的优势。

(二)合作,实现“帕累托最优”

  在犹太人中广为流传着一个经典故事,两个孩子得到一个橙子,为了公平达成了分配方案,由一个孩子负责切,而另一个孩子优先挑选,最后这两个孩子很平均地各自得到半个橙子。第一个孩子吃掉了半个橙子的肉,把皮扔掉了,另一个孩子却把那半个橙子的果肉扔进垃圾桶,把橙子皮磨碎,放进面粉里做蛋糕吃。看似公平的分配却没有实现物尽其用,牺牲了经济上的效率。如果两个孩子事先进行沟通,就能达成很好的合作,一个孩子得到全部的果肉,另一个孩子可以得到全部的果皮,这样就实现了“帕累托最优”。所谓“帕累托最优”是指资源分配的一种理想状态,假定特定的一群人来分配一定的资源,变换一种分配方式,在没有使任何人境况变坏的前提下,使得至少一个人变得更好。“帕累托最优”又称“帕累托改进”,要实现“帕累托最优”,事先必须进行合作,各方进行沟通,如果分配前进行沟通,两个孩子没有改变一人一半这样的公平分配原则,却使两个人分配所得都大大提高。技术创新过程中往往可以产生很多副产品技术,这些技术对自己的企业没有使用价值,但是很可能却是其他企业最需要的,大家进行交换,就能物尽其用,实现“帕累托最优”。

宁夏回族自治区律师执行职务的暂行规定

宁夏回族自治区人大常委会


宁夏回族自治区律师执行职务的暂行规定
宁夏回族自治区人大常委会


(1987年11月28日宁夏回族自治区第五届人民代表大会常务委员会第二十六次会议审议通过)


第一条 为更好地使律师依法执行职务,充分发挥律师在社会主义民主和法制建设中的作用,依据《中华人民共和国律师暂行条例》和国家有关法律规定,结合我区实际情况,制定本暂行规定。
第二条 律师是国家的法律工作者,其任务是对国家机关、企业事业单位、社会团体和公民提供法律帮助,以维护国家、集体的利益和公民的合法权益,维护法律的正确实施。
第三条 律师依法执行职务,受国家法律的保护。国家机关、企业事业单位、社会团体和公民,应当尊重和支持律师的工作,禁止以任何方式干扰、阻碍律师依法执行职务。对律师进行刁难、侮辱、打击和迫害者,有关部门要根据情节轻重给予批评教育直至依法追究法律责任。
第四条 律师参加诉讼活动和承办非诉讼事件,可持法律顾问处(律师事务所,下同)的介绍信和律师工作证,到人民法院查阅有关案卷或者向有关部门和个人调查,有关部门和个人应如实提供有关材料情况。国家另有规定的除外。
第五条 律师会见在押被告人时,羁押看守部门应提供适当的会见场所,给予谈话方便,并负责安全。
第六条 人民法院开庭审理的第一、二审案件,除法律另有规定的以外,至迟应在开庭三日前将出庭通知书送达承办律师。送达不满三日或者因案情复杂以及其他特殊情况,律师不能按时出庭的,可以要求延期审理。人民法院认为理由正当,在不影响法定结案时间的条件下,应当做出
延期审理的决定。
人民法院依法决定不开庭审理的二审案件,应及时通知当事人委托的律师提交辩护词或者代理词;如果当事人重新委托律师,其阅卷和会见在押被告人可按本规定第四、五条办理。
第七条 律师担任刑事案件辩护人的,如果当事人坚持隐瞒犯罪事实,有权拒绝辩护。
律师担任民事、经济、行政诉讼案件和非诉讼事件代理人时,如果当事人提出的要求违反国家的法律、法规、政策,经指出后仍然坚持的,可以辞去委托。
第八条 对符合《中华人民共和国民事诉讼法(试行)》第八十一条起诉条件的民事、经济案件,律师受当事人的委托向人民法院起诉的,人民法院应当受理。
第九条 律师参加诉讼,人民法院应当保障其依法充分进行辩护、答辩和辩论的权利。人民法院对律师提出的意见,正确的应予采纳。
律师向人民法院正式提出的证据、辩护词、代理词,人民法院必须入卷;意见书和其他与本案有关的材料,人民法院认为有必要时应附卷。
第十条 承办律师对已经发生法律效力的判决或者裁定,如果认为事实有重大出入,定性不准,适用法律不当或者违反法定诉讼程序的,可以向人民法院反映,也可向司法行政机关提出意见。司法行政机关认为律师的意见是正确的,可向人民法院提出。人民法院对司法行政机关的意见
应负责处理,并作出答复。
第十一条 律师应按人民法院的通知,按时出庭,执行法定的诉讼程序,遵守法庭规则和秩序。
第十二条 律师在执行职务中接触到的国家机密和个人隐私,负有保守秘密的责任。律师同在押被告人会见或者通信,不得损害国家、集体的利益和公民的合法权益。
第十三条 律师必须坚持以事实为根据,以法律为准绳,忠实于社会主义事业和人民利益,遵守法纪,严守职业道德,廉洁奉公。违者,由有关部门视其情节,追究责任。
律师在执行职务中作出突出成绩的,有关部门应给予表扬或者奖励。
第十四条 本暂行规定自公布之日起施行。



1987年11月28日

芜湖市住宅物业管理实施办法

安徽省芜湖市人民政府


《芜湖市住宅物业管理实施办法》已经1998年6月19日市政府第8次常务会议讨论通过现予发布施行。

代市长:詹夏来
一九九八年七月十七日



芜湖市住宅物业管理实施办法

第一章 总 则

第一条 为加强城市住宅物业管理,保障住宅区物业的合理使用,维护住宅区公共秩序,创造良好的生活环境,根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》和《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市区范围内住宅区的物业管理。
第三条 本办法中下列用语的含义是:
住宅区,是指住房建筑面积在1万平方米以上, 基础设施配套比较齐全的居住小区(含居住组团)。
物业,是指正式使用的各类房屋建筑及其配套设施和相关的场地。
物业管理,是指物业管理企业受物业所有人的委托按合同对物业进行有偿修缮、维护和其他与之相关的服务。
第四条 市房地产管理局(以下称“物业管理主管部门”)主管本市住宅区物业管理工作,其主要职责是:
(一)贯彻执行国家及省、市有关政策及法律、法规;
(二)制定住宅区物业管理的有关规定和办法;
(三)指导全市房屋管理实现社会化、专业化、企业和市场化的体制改革;
(四)负责物业管理的资质审查和年检工作,考核和培训物业管理的专业人员;
(五)负责物业管理专用资金和房屋公共部位维修基金的管理工作;
(六)会同住宅区所在地的区人民政府组建业主委员会;
(七)接受并处理居民对物业管理企业的投诉。
住宅物业管理实行“条块结合,以块为主“的综合管理原则。
住宅区所在的区人民政府在物业管理中的主要职责是:
(一)贯彻执行国家及省、市有关政策及法律、法规;
(二)会同物业管理主管部门组建住宅区业主委员会;
(三)负责住宅区的社区服务、综合整治和其他社会工作;
(四)对物业管理工作进行监督、检查;
(五)协调本辖区内有关部门、单位之间的关系。
市建设、规划、公安、工商、财政、物价等部门根据各自职责,共同做好住宅区物业管理的监督与指导工作。


第二章 业主、业主大会及业主委员会

第五条 本办法中所称业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人,
第六条 住宅区内业主行使下列权利:
(一)使用其住宅房屋或者非住宅房屋或者非住宅房屋以及住宅区内公共场所、公用设施的权利;
(二)参与住宅物业管理的权利;
(三)对业主委员会和物业管理的监督权;
(四)业主公约规定的其他权益。
第七条 住宅区内业主应履行下列义务:
(一)自觉维护住宅区公用设施、环境、卫生等;
(二)协助物业管理企业和业主委员会对该住宅区进行管理;
(三)按月交纳服务费;
(四)业主公约规定的其他义务。
第八条 住宅区已交付使用且入住率或房屋出售率达到50%以上的,开发建设位应当及时向物业管理主管部门报告,由物业管理主管部门会同住宅区所在地的区人民政府,组织开发建设单位及街道办事处召集第一次业主大会,选举产生业主委员会。
第九条 业主大会由本住宅区的业主组成。业主大会必须持有过半数以上投票权的业主出席方可举行。业主可以委托代理人出席业主大会,不满18周岁的业主由其法定代理人出席。
第十条 业主大会由业主委员会负责召集,每年至少召开一次,业主大会召开前7日,业主委员会应当将会议日期及内容告知业主。业主大会闭会期间,经持有10%以上投票权的业主提议,可以召开临时业主大会,以解决某一方面的问题。业主委员会应当在接到该提议后14日内就其所提议的事项召开临时业主大会。
第十一条 业主大会的决定,须经出席会议的业主所持投票权的半数以上通过。大会表决可以采取投票方式或其他方式,投票方式实行住宅房屋一户一投票权;非住宅房屋,每100平方米的建筑面积有一投票权,100平方米以下的按房屋所有权证,每证有一投票权。
第十二条 业主大会行使下列权利
(一)选举、罢免业主委员会的组成人员;
(二)监督业主委员会的工作;
(三)听取和审查业主委员会的工作报告;
(四)批准业主委员会有关业主利益的重大事项的决定;
(五)制定、修改业主公约;
(六)改变和撤销业主委员会不适当的决定;
(七)批准和修改业主委员会章程。
第十三条 业主委员会由业主大会在业主中选举产生。业主委员会由主任、副主任和委员组成。其名额具体规定如下:住宅区建筑面积在2万平方米以下的3-5人,2万平方米至10万平方米的5-7人,10万平方米以上的7-9人。
业主委员会成员应由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。
第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,向业主大会负责并报告工作,每届任期3年,其成员任届期满,可以连续担任。
第十五条 业主委员会行使下列权利:
(一)召集和主持业主大会;
(二)制定业主委员会章程;
(三)审议决定住宅区房屋公共部位维修费和公用设施专项费的使用;
(四)采取公开招标或其他方式,选聘物业管理企业,对本住宅区物业进行管理,并与其签订聘用管理合同。
(五)审议物业管理企业制定的住宅区物业管理年度计划和重大工程项目的维修计划;
(六)监督物业管理企业对住宅区物业的管理、养护和维修工作。
前款第二、三、四、五项规定的事项,必须经业主大会批准。
第十六条 业主委员会讨论决定问题,必须执行少数服从多数的原则。


第三章 业主公约


第十七条 本办法所称业主公约,是指由业主承诺,对全体业主具有约束力, 有关业主使用、维护和管理住宅区物业管理方面权利义务的行为守则。
第十八条 业主公约包括下列内容:
(一)住宅区名称、地址、面积及户数;
(二)公共场所及公用设施状况;
(三)业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式;
(四)业主合作其住宅房屋或者非住宅房屋以及住宅区内公共场所、公用设施的权益;
(五)业主参与住宅区物业管理的权利;
(六)业主对业主委员会和物业管理企业的监督权;
(七)住宅区物业各项养护、维修和服务费的交纳;
(八)业主在住宅区内应遵守的行为准则;
(九)违反业主公约的责任;
(十)其他有关事项。
业主公约应当使用省建设行政主管部门统一制定的示范文本。业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改、补充,并报物业管理主管部门备案。
第十九条 业主公约经业主大会批准后生效。已生效的业主公约对住宅区所有
业主和非业主使用人具有约束力。


第四章 物业管理企业

第二十条 物业管理企业的设立必须符合下列条件:
(一)有自己的名称、组织机构和管理章程;
(二)有固定的办公场所;
(三)有与经营规模相适应的各类管理人员和技术人员。
第二十一条 物业管理企业必须持有市物业管理主管部门颁发的《物业管理资质证书》,向市工商行政管理部门申请注册登记,领取营业执照后,方可从事物业管理。
第二十二条 物业管理企业根据聘用合同管理下列事项:
(一)房屋的管理、维修、养护;
(二)消防设施和机电设备、路灯、自行车房(棚)、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的维修、养护;
(三)园林绿化;
(四)环境卫生;
(五)车辆行驶及存放;
(六)聘用管理合同规定的其他物业管理事项。
第二十三条 物业管理企业的权利
(一)根据住宅区物业管理委托管理合同,对住宅区实施物业管理;
(二)根据住宅区物业委托管理合同和有关规定,收取服务费及实际支出的房屋公共部位维修费;
(三)有权制止违反住宅区物业管理规定的行为;
(四)要求业主委员会协助实施物业管理;
(五)开展多种经营活动和有偿服务。
第二十四条 物业管理企业的义务:
(一)履行住宅区物业委托管理合同;
(二)制定住宅区物业管理年度计划和重大工程项目维修计划;
(三)接受业主委员会和业主的监督、检查;
(四)发现违反法律、法规和规章的行为,应及时制止并向有关行政主管部门报告;
(五)接受物业管理主管部门、所在地的区人民政府及其他有关部门的监督、检查和指导。


第五章 物业管理企业资质等级管理


第二十五条 对物业管理企业实行资质管理制度,物业管理企业的资质等级分为一、二、三、四级。
物业管理企业资质等级标准及范围按《安徽省物业管理企业资质管理暂行规定》执行。
第二十六条 物业管理企业申请资质等级时,必须向物业管理主管部门提供下列资料:
(一)企业资质等级申报表;
(二)验资证明;
(三)法定代表人任命书或聘任书;
(四)章程
(五)经营办公场所证明
(六)其他有关资料。
第二十七条 对物业管理企业的资质实行年检制度。申请资质年检的物业管理企业必须提供下列资料:
(一)资质证书;
(二)营业执照;
(三)年度工作总结;
(四)业主委员会对物业管理企业的评议。
第二十八条 物业管理企业更名、分立、合并、升级,应当在30日内到物业管理主管部门和工商行政管理部门办理变更手续。
第二十九条 物业管理企业必须按照资质等级确定的业务范围从事物业管理业务。


第六章 开发建设单位物业管理职责

第三十条 住宅区应当按照规范设计施工。市物业管理主管部门和住宅区所在地的区人民政府参与住宅区规划方案的审定和住宅区的竣工验收工作。
第三十一条 开发建设单位在工程开工至住宅区业主委员会成立期间,应当委托物业管理企业或自行实施物业管理。
第三十二条 业主委员会成立后,开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅工程建设资料:
(一)住宅区规划图、竣工总平面图;
(二)单位建筑、结构、设备竣工图;
(三)地下管网竣工图;
(四)其他必要的资料。
第三十三条 房地产开发单位在移交住宅时,应按住宅区建设总投资的0.6 %的比例,一次性向业主委员会划拨住宅区公用设施专项费,专项用于住宅区公用设旋的养护、维修与更新。住宅区公用设施专项费由物业管理主管部门设专帐管理,业主委员会向物业管理主管部门申请使用。
第三十四条 开发建设单位移交住宅区时,如住宅面积在3万平方米以下的, 应按不低于30万平方米面积的标准,在3万平方米以上的,应按不低于50 平方米面积的标准无偿向业主委员会提供办公用房,其产权属市人民政府。开发建设单位移交住宅区时必须以建造成本价向业主委员会提供不低于50平方米的商业用房,产权属业主委员会,由物业管理企业按物业委托管理合同经营。
本条第二款规定的商业用房的购置费用从住宅区公用设施专项经费中垫支,并从商业用房的经营收入中回收。


第七章 物业的使用和维护

第三十五条 住宅区业主及非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定:
(一)在进行室内装修、装潢时,不得擅自改变房屋结构,不得影响房屋整体安全;
(二)不得擅自改变房屋性质、外貌和用途;
(三)不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;
(四)不得利用房屋从事危害公共利益的活动;
(五)不得侵害他人的正当权益。
第三十六条 住宅区房屋的维修责任,按下列规定划分:
(一)室内部分,由业主负责维修;
(二)房屋的外墙面、楼梯、通道、屋面等房屋本体公共部位、公用设施,由物业管理企业负责养护、维修与更新。
第三十七条 住宅区的道路、路灯、沟、渠、池、井、绿化池、娱乐场所、停车场、自行车房(棚)等住宅区公用设施由物业管理企业统一管理维修养护。维修养护费用从住宅区公用设施专项费用支出。人为造成公用设施损坏的,由损坏者负责修复;造成损失的,应当赔偿损失。
第三十八条 住宅区的环境卫生、治安等公共服务项目,物业管理企业可以选聘专业公司承担,也可以选聘住宅区内下岗职工、无业人员承担,费用从住宅区内下岗职工、无业人员承担,费用从住宅区服务费中支出。
第三十九条 住宅区的水、电、煤气、通讯等设施的养护和维修,由供水、供电、供气及通讯等有关单位负责,户内费用由业主承担,户外费用由养护、维修单位承担。
第四十条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗邻房屋及公共安全,
按规定应由业主修缮的,业主应及时进行修缮。拒不修缮的,由业主委员会授权物业管理企业进行修缮,其费用由该业主承担。
第四十一条 住宅区内禁止下列行为:
(一)新建小区内严禁违法建筑(包括占用楼梯间、通道、屋面、平台、停车场、自行车房等公用设施而影响其正常使用功能):
(二)践踏、占用绿化地;
(三)乱抛垃圾、杂物或垃圾未实行袋装;
(四)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;
(五)损毁、涂划园林艺术雕塑;
(六)聚众喧闹影响邻居作息;
(七)随意停放车辆和鸣喇叭;
(八)发生超出规定标准的噪音;
(九)排放有毒、有害物质;
(十)业主公约所禁止的行为。


第八章 物业管理相关费用

第四十二条 住宅区内房屋的内部维修费用由业主自行承担。公共部门维修费用根据实际支出,经业主委员会审定,由单体建筑所有业主按建筑面积分摊,其中按房屋政策出售的房屋应承担的公共部分维修费,由售房单位从售房款中已提取的公共部位维修资金中支付。
第四十三条 住宅区内的服务费用,按物业管理要求由住(租)户按月交纳,住宅区内的服务费用具体收费标准由市物价局核定。
第四十四条 对于已实施物业管理住宅区中的待销房及产权人买后6 个月未入住的房屋,由开发建设单位或产权人按核定公共服务费的50%缴纳空置房管理费。


第九章 罚 则

第四十五条 业主和非业主使用人违反本办法,未按期交纳住宅区各项物业服务费,物业管理主管部门或者物业管理企业可责令限期交纳,并按规定加收滞纳金;逾期未交纳的,可申请人民法院强制执行。
第四十六条 物业管理企业违反本办法或者物业委托管理合同规定,对住宅区物业管理、维修、养护不善,造成业主损失的,业主或者业主委员会有权责令赔偿损失或者采取补救措施;情节严重的,由物业管理主管部门处以1000元-10000 元的罚款,并可按规定降低或者注销其物业管理资质。
第四十七条 违反本办法第二十一条规定,未取得物业管理资质等级证书,擅自承揽物业管理业务的,由物业管理主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处以2000元-2000元的罚款,并责令停止对住宅区的物业管理。
第四十八条 开发建设单位违反本办法第三十三条规定的,由物业管理主管部门责令限期履行,并从滞纳之日起,按日加收应拨付住宅区公用设施专项费2 ‰的滞纳金;逾期未履行的,可申请人民法院强制执行。
第四十九条 违反本办法第四十一条规定的,物业管理企业有权予以制止,要求限期恢复原状或者采取补救措施;法律、法规和规章规定给予处罚的,由有关部门按规定给予处罚。
第五十条 当事人在履行合同中发生争议时,应当协商解决。不愿协商或者协不成的,可依据合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议,依法提交芜湖仲裁委员会仲裁。合同中没有订立仲裁条款,事后又没有达成书面协议的,可依法向人民法院起诉。
第五十一条 物业管理主管部门或有关行政主管部门及其执法人员,循私舞蔽、玩忽职守、滥用职权的,所在单位或者上级主管部门应给予主要负责人和直接责任人行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


第十章 附 则

第五十二条 本办法发布后新建的住宅区,必须按照本办法规定实施物业管理;本办法发布前已交付使用的住宅区应当根据本办法规定尽快实施物业管理。
第五十三条 1万平方米以下的住宅区及单体住宅楼宇、商厦、 写字楼可参照本办法规定执行。
第五十四条 本办法由市房地产管理局负责解释。
第五十五条 本办法自公布之日起施行,市人民政府1996年4月17 日发布的《芜湖市住宅小区物业管理暂行办法》同时废止。