陕西省西安市人民政府


西安市人民政府关于印发西安市经济适用住房管理办法的通知

市政发〔2006〕93号 2006年9月28日

《西安市经济适用住房管理办法》已经市政府第16次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

西安市经济适用住房管理办法


第一章 总 则

第一条 为规范经济适用住房建设、交易和管理行为，保障中低收入家庭住房需求，保护当事人的合法权益，根据国家有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
第三条 本市新城、莲湖、碑林、雁塔、未央、灞桥、长安区经济适用住房管理适用本办法。
第四条 市房屋行政管理部门是本市经济适用住房主管部门。其所属的经济适用住房管理机构负责日常管理工作。
市发展改革、建设、规划、国土资源、财政、价格等行政主管部门和金融机构根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。
第五条 经济适用住房的建设，应当符合本市土地利用总体规划和城市总体规划，坚持规模控制、统一规划、综合开发、配套建设的原则。


第二章 优惠政策

第六条 经济适用住房建设用地，按照城市总体规划和土地利用总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，进行商品房开发。
第七条 经济适用住房开发建设和经营中的行政事业性收费减半征收。经济适用住房项目小区外基础设施建设，由政府相关部门及单位根据经济适用住房年度计划优先安排。
第八条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，应当符合《个人住房贷款管理办法》规定，并提供准予购买经济适用住房的证明。
第九条 用于个人购房贷款的住房公积金，应优先向购买经济适用住房的个人发放。


第三章 开发建设

第十条 经济适用住房发展规划、年度建设计划和用地计划由市经济适用住房主管部门会同发展改革、建设、规划、国土资源、价格等行政主管部门编制，报市人民政府批准后实施，并向社会公布。
第十一条 经济适用住房建设用地，根据城市总体规划、土地利用总体规划、经济适用住房发展规划、年度建设计划和土地供应计划，由政府土地储备机构统一征用，优先供应。
政府土地储备不足时，房地产开发企业可以申请立项，根据年度建设规模，经市经济适用住房和廉租住房建设领导小组批准后，纳入年度经济适用住房建设计划。
市辖县、临潼区、阎良区经济适用住房建设项目，经县、区房改办审查批准后，报市经济适用住房主管部门备案，纳入年度经济适用住房建设计划。
第十二条 经济适用住房开发建设应当按照政府组织协调，企业市场运作的原则，由市国土资源部门会同市经济适用住房主管部门组织，采用限套型、定地价、竞房价的方式实施项目法人招标。
经济适用住房项目实施单位应按项目住宅总面积的一定数量向市政府提供廉租住房，由市政府以成本价收购。
第十三条 住房困难户较多的企事业单位在符合土地利用总体规划、城市规划、单位发展计划和房改政策的前提下，利用单位自有土地组织建房的，经市人民政府批准，纳入经济适用住房建设计划。
第十四条 凡实施经济适用住房的项目，由市经济适用住房主管部门与建设单位签订《经济适用住房项目建设责任书》。
第十五 条 禁止转让经济适用住房项目及其用地。
第十六条 任何单位不得借经济适用住房建设的名义，变相搞实物分配或商品房开发。
第十七条 经济适用住房项目在办理权属初始登记前，实施单位应向经济适用住房主管部门申请小区竣工综合验收。小区竣工综合验收按照建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》的规定执行。


第四章 经济适用住房建设标准

第十八条 经济适用住房小区建设，应当符合建设规范，功能齐全，环境良好。容积率和建筑密度应当符合《城市居住区规划设计规范》的要求。
第十九条 经济适用住房套型建筑面积户均80平方米。建设单位在缴纳城建费用前，应当持相关文件到市经济适用住房主管部门进行建设标准备案。
第二十条 企事业单位组织建设的经济适用住房套型面积，应当严格执行房改政策标准。


第五章 经济适用住房价格

第二十一条 经济适用住房的价格实行政府指导价。其销售基准价格和浮动幅度应当按照《西安市经济适用住房价格管理办法》确定。
经济适用住房销售实行明码标价制度。预（销）售时应当将市价格主管部门监制的价格公示牌悬挂在销售场所，接受社会监督。
第二十二条 企事业单位组织建设的经济适用住房出售价格，按照《西安市公有住房出售管理办法》执行。


第六章 交易和售后管理

第二十三条 购买经济适用住房实行申请、审核和公示制度。
第二十四条 符合下列条件的家庭可以购买经济适用住房：
（一）具有本市城镇户口（包括符合当地安置条件的军队人员）；
（二）无房或住房困难家庭；
（三）符合市政府确定的中低收入线标准；
（四）市政府规定的其他条件。
城市规划区内国有土地上的房屋拆迁中的被拆迁人可以购买经济适用住房或用经济适用住房对其安置。其购买的面积及产权界定按照拆迁安置有关规定执行。
第二十五条 经济适用住房的家庭中低收入线标准由市经济适用住房主管部门会同有关部门确定，经市政府批准，每年向社会公布一次。
住房困难户是指人均住房面积低于全市人均住房面积60%或住房建筑面积低于45平方米的家庭。人均住房标准由市经济适用住房主管部门会同相关部门确定，每年向社会公布一次。
第二十六条 符合本办法第二十四条规定的条件的家庭购买经济适用住房时，应当向市经济适用住房主管部门提出购房申请，填写《西安市城镇居民经济适用住房购买资格申请审核表》，并提供下列材料：
（一）家庭成员身份证和户籍证明；
（二）婚姻状况证明；
（三）家庭成员收入和住房证明；
（四）其他需要提供证明材料。
第二十七条 市经济适用住房主管部门对申请者提供的材料进行审查。经审查符合条件的，应当公示，公示期为10日。
对公示期内有投诉的，由市经济适用住房主管部门会同监察、劳动、人事、民政以及区县政府等有关部门调查核实；对公示期满无投诉或经调查投诉举报不实的，应当在经济适用住房申请表上签署意见，准予购买经济适用住房，有效期为一年。
第二十八条 经市经济适用住房主管部门审查符合条件的购买人，应当持核准文件自行选购经济适用住房并签订购房合同。实际购房面积超过核准面积的部分，购买人须补交经济适用住房与同地段商品房差价款。差价款补交后，市经济适用住房主管部门发给《西安市城镇居民经济适用住房购房证》（以下简称《购房证》），凭《购房证》办理贷款和合同备案手续及产权登记手续。购买人所交差价款，由市经济适用住房主管部门收取，全额上缴市财政，专款用于廉租住房建设和补贴资金。
符合条件的家庭只能购买一套经济适用住房。
第二十九条 经济适用住房销售应当取得商品房预售许可证。经济适用住房项目实施单位不得将经济适用住房销售给未经审查，不符合购买条件的家庭。
第三十条 购买的经济适用住房《房屋所有权证》上应当分别注明经济适用住房、划拨土地和准许上市日期。已补交差价款面积部分应在《房屋所有权证》中注明，上市时按商品房对待。
第三十一条 购买经济适用住房满五年后可以以市场价上市出售；出售时应当按照规定缴纳有关税费。
购买人按市场价出售后不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。
第三十二条 鼓励开发企业建设用于出租的经济适用住房，以市价格管理部门核定的价格向符合条件的家庭出租。
个人购买的经济适用住房不得出租。


第七章 监督管理

第三十三条 对违反本办法规定，改变经济适用住房建设用地用途或转让经济适用住房项目用地的，由市国土资源部门按照有关规定处罚。
第三十四条 经济适用住房建设单位改变建设标准的，由市经济适用住房主管部门责令整改，并按相关法律法规进行处罚。
第三十五条 建设单位未按规定程序申报价格，自行确定经济适用住房价格的；未执行市价格主管部门审批的价格，擅自涨价或加收其它费用的；以及发生其它价格违法行为的，由市价格主管部门依法进行处罚。
第三十六条 违反本办法规定，建设单位向未经审查、不符合经济适用住房购房条件的家庭出售、出租经济适用住房的，由市经济适用住房主管部门责成限期收回，已销售或已出租的经济适用住房，不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房与商品房的差价款，并依法对建设单位进行处罚。
第三十七条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的个人，由市经济适用住房主管部门追回已购住房或者补交经济适用住房与同地段商品房的差价款。
对出具虚假证明或不按规定审核购买人资格的单位，追究单位主要领导及相关责任人的责任。
第三十八条 经济适用住房主管部门的工作人员在经济适用住房监督管理中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究行政责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。


第八章 附 则

第三十九条 市房屋行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。
第四十条 市辖县、临潼区、阎良区经济适用住房建设、交易及管理，参照本办法执行。
第四十一条 本办法自2006年10月1日起施行。2000年4月20日市人民政府发布的《西安市经济适用住房建设管理办法》同时废止。

简述证人证言的概念和特点

印文军


　　关于证人证言的定义，目前不同版本的教科书稍有差别，主要表现在证人陈述的对象上，其中有代表性的观点有两种。第一种是由常怡主编的司法部规划教材《民事诉讼法学(修订本)》中的观点。该书中的定义是：“证人就所了解的案件事实向当事人和人民法院所作的陈述，称为证人证言。”第二种是江伟主编的《证据法学》中的观点，将证人证言定义为：“证人证言，是指证人在诉讼过程中，向司法机关陈述的与案件情况有关的内容”，并在叙述其特点时，特别论述了证人证言应当是证人就案件有关情况向承办案件的审判人员所作的陈述。就证人陈述的对象来讲，我们认为第一种观点是比较完全和确切的。从一般要求上看，证人证言应当向法庭直接陈述，但是在采取证据保全措施或证人无法到庭的其他情况下，当事人或诉讼代理人只能采取直接询问证人的措施，并做成笔录。这种笔录具有证人证言的本质特点，因为它是证人通过感知、记忆、陈述所形成的言词证据。如果认为它不是证人证言，我们就无法把它归入别的证据类别。如果像第二种观点认为的，这种笔录不属于严格意义上的证人证言，从性质上讲只属于调查笔录，这与司法实践和我国法律规定的证据种类都不相符，也会使部分证据保全措施失去意义。因此，证人陈述证言的对象应当包括当事人及其诉讼代理人，特别是代理律师。其陈述地点也不一定局限于法庭。当然，也不能认为证人在任何地点向任何人所作的关于案件情况的陈述都是具有法律效力的证人证言。从证人证言的内容和形成过程来看，我们认为第一种观点中的表述又有不妥当之处。证人证言的基本目的，在于以证人陈述的与案件事实有关的内容来证明待证事实。但是，证人证言的内容本身并不就是案件事实或真实情况，而只是“与案件情况有关的内容”。证人证言中有些内容不一定能揭示案件事实，只有经过司法人员的审查判断，才能确认其内容是否与案件事实相符合。实际上，证人证言只是一种证据材料，经过司法认定之后，才可能成为真正意义上的证据。所以，第一种观点认为证人“所了解的案件事实”的表达，是不严格、不科学的。综合以上两种观点的合理成分，我们将证人证言定义如下：证人证言；是指证人在诉讼过程中向当事人和司法机关所作的与案件情况有关的陈述。概括
起来说，证人证言有如下几个特征：
　　1．证人证言，是由知晓案件情况有关内容的自然人所作的陈述。这是证人证言的本质特征。证人证言的内容是由证人通过对案件情况的感知、记忆、陈述而形成的。就一般意义而言，证人必须对案件情况有亲身感受，耳闻目睹了案件有关情况。至于证人陈述的其听到他人转述的与案件有关的情况，是否可作为证人证言，不同的国家在法律上有不同的规定。在英美法系国家，证人陈述他人转述的案件有关情况，属于“传闻证据”。根据英美法系国家的有关证据规则，传闻证据难以令人置信，在本质上被认为缺乏真实可靠性，在程序上又由于没有机会对第一陈述者进行交叉询问，因此，对该传闻证据原则上予以排斥。但在某些情况下有一定的例外，如传闻证言的第一陈述者已经死亡或已不能到庭陈述等。在我国，立法上没有限制传闻证据的使用，因此，在司法实践中，对证人转述他人陈述的证言，采取有限度承认的做法。一般要求证人说明传闻的来源，以便司法机关进一步调查、审核证言。
　　2．证人证言应当是对案件有关情况的客观陈述，证人只能对自己亲身感知的案件情况进行陈述，而不能对这些情况进行分析评价，也不能对案件事实发表看法和意见。这是法律原则上的普遍要求。英国学者罗纳德•沃克指出：“一般规则是，证人只能就其直接感验的事实作证，而不得对不是其感验的事实陈述相信与否的看法。这便是排斥意见证明方法的规则。该规则的理论根据是：从已证事实得出结论是法庭而非证人的职责。”但是实际上，证人对案件情况的感知和陈述不可能是纯客观的过程，因此，一定程度内的主观判断总是难以避免的。其中的限度和范围，只能由法官裁量。基于这样的事实情形，罗纳德•沃克又指出：“如果意见在本质上是系争事实，便不排斥这种意见。另外，如果意见是作为某些独立事实的证明方法而提出的，便存在着许多可以采纳意见为证据而不考虑排斥意见的一般规则。”在英美法系国家，由于将当事人的陈述、鉴定人的鉴定结论都列入证人证言的范畴，在法律上，还有专家证人的规定，这使得从证人证言中完全排除分析意见变得不可能，因此，法律在某种程度内允许证人提出自己关于事实的分析意见和判断，法院对此也予以考虑。在我国，学理上认为，证人不能对案件事实的有关情况进行分析判断。但在实际作证过程中，证人根据日常生活中的常识就自己所见所闻作出的简单推测、判断，法庭应当允许并予以考虑。如果连这种简单的判断、推测都要排除，那证人作证就很难实际进行。
　　3．证人证言是证人主观对客观的认识和反映，受人的主观影响较大。证人在感知、记忆和陈述案件情况的过程中，充满着主客观的矛盾，其认识过程既受证人主观因素的影响，也受外在客观因素的制约。由于客观事物本身的复杂性，以及证人本身感受能力、记忆能力等原因，使证人证言的情况比较复杂，因而对证人证言既不能盲目轻信，也不能轻易否定，必须结合本案其他证据进行认真的审查核实，否则不能作为定案的根据。
　　此外，大多数英美法系国家和一些大陆法系国家的法律规定，证人提供证言原则上要求出庭，在法庭上以口头的形式进行陈述。有的国家还要求证人宣誓。因此，证人证言在形式上的口头性也是其特点之一。当然，由于存在证人无法出庭的实际情形，各国法律在坚持原则的同时，也规定在某些例外情形下，法庭可以在开庭审理前对证人采证或证人以书面的形式向法庭提供证言。在我国的诉讼活动中，原则上证人应出庭以口头形式提供证言，，但在例外情形下，证人也可以以书面的形式向法庭提供证言，由法庭在案件审理时对证人证言进行宣读。
　　除了上述形式意义上的特点外，还有学者对证人证言在深层次上的特性进行了分析。有人将证人证言的特性归纳为二性即主客观双重性和直观反映性；有人认为证人证言具有三性即不可替代性、客观性和关联性。


北安法院 印文军