广东省佛山市人民政府办公室


印发佛山市物业管理办法（试行）的通知


各区人民政府，市有关单位:

　 经市政府同意，现将《佛山市物业管理办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。









二○一○年二月二十三日









佛山市物业管理办法（试行）



第一章 总 则

第一条　为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条　市住房和城乡建设行政管理部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区建设房产行政管理部门负责本区物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处（镇人民政府）负责对所辖区域内的物业管理活动实施指导、监督和管理，协调物业管理与社区建设之间的关系，协助区建设房产行政管理部门对物业管理活动进行指导和监督。

居（村）民委员会负责辖区内物业管理活动的监督、协调、指导和调解。

第四条 市住房和城乡建设行政管理部门、区建设房产行政管理部门、街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会应分别确定一名领导分管物业管理工作。物业管理工作纳入年度考核体系。

街道办事处（镇人民政府）应当有专门机构负责对所辖区域内的物业管理活动实施指导、监督和管理，并根据辖区内物业管理区域的数量和规模，配备相应的物业管理工作人员。

居（村）民委员会应在街道办事处（镇人民政府）的指导下，负责辖区内物业管理区域的监督、指导、协调和调解工作，并配备适当数量的物业管理工作人员。

各级人民政府应对物业管理的监督管理工作给予经费支持。

第五条 各级人民政府相关行政管理部门在各自职责范围内，做好物业管理区域内的有关工作。

价格行政管理部门负责对物业管理区域内的有关收费行为进行监督管理。

城市管理行政执法部门负责查处物业管理区域内社会生活噪音污染、建筑施工噪声污染，饮食服务业油烟污染，向大气排放粉尘、恶臭气体或者其他含有有毒物质气体的行为，在人口集中地区焚烧产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质的行为；破坏房屋外立面、违法设置户外广告、非法搭建、违规装修、擅自改变房屋使用性质、乱摆卖行为等，相关管理部门应予以配合。

工商行政管理部门负责查处物业管理区域内无证无照经营行为。

环保行政管理部门负责依法查处物业管理区域内废水、废渣、固体废物、工业有毒有害废物、噪声、振动、辐射放射等行为。

公安机关在物业管理工作中负责指导物业服务企业建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案，督促物业服务企业落实相关管理制度；配合流动人员和出租屋管理职能部门，做好住宅小区内流动人口和出租房屋的管理工作；对物业管理区域内遵守消防法律、法规的情况依法进行日常监督检查，负责督促物业服务企业对共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，如发现存在严重威胁公共安全的火灾隐患，应当在责令改正的同时依法进行处罚和整改；对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放大型车辆、危险化学品车辆等行为依法采取强制措施。

第六条 市政府、市直相关职能部门成立全市物业管理协调领导小组。

各区建立区人民政府、相关职能部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、业主委员会（业主代表）、物业服务企业等参加的联席会议制度。

联席会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集、主持。联席会议主要协调解决物业管理重大问题。

重大问题是指在本区物业管理区域内发生的因人为、自然灾害或者其他原因造成的重大人身伤害及财产损失事故，以及因物业管理不善，严重影响业主和使用人日常生活，并造成不良社会影响的问题或其他确需政府职能部门协调解决的问题。

第七条 物业服务企业在物业管理活动中的主要职责：按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。

物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定，为业主提供服务，并配合政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府开展社区服务和社区文化活动。

第八条 市房地产业协会是物业管理行业的自律组织，主要负责制订物业管理行业行为规范，组织物业管理行业从业人员的业务培训，调处行业内部的争议，办理主管部门委托的其他事项。

区级物业管理行业组织参照本条执行。



第二章 业主大会、业主委员会

第九条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

第十条 业主依法成立业主大会，选举业主委员会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。

一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务。

一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第十一条 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十的，建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处（镇人民政府），并在物业管理区域的显著位置公告。

第十二条 百分之二十以上业主可以联名向街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出成立业主大会的书面要求。

已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出成立业主大会的书面要求。

符合前两款情形之一的，街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应当在三十日内会同物业所在地的区建设房产行政管理部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。

第十三条 业主大会筹备组由居（村）民委员会代表、业主代表、建设单位以及街道办事处（镇人民政府）代表七至十五人组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表应当不少于业主大会筹备组人数的一半。居（村）民委员会代表担任筹备组组长，组织、协调业主大会的筹备工作。

筹备组中的业主代表由街道办事处（镇人民政府）物业管理部门和居（村）民委员会推荐产生或由业主民主推选产生。业主为法人或者其他组织，委托其工作人员参加筹备组的，应当书面委托。

筹备组成员名单及简历应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）、已筹集的住宅专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

业主大会筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与业主大会筹备无关的活动。

第十四条 业主大会筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数，依法确定首次业主大会会议表决规则；

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，制定业主委员会选举办法；

（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。

筹备组的会议材料等应妥善保管，并于本物业区域的业主委员会成立后五日内移交业主委员会。

第十五条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

第十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经业主委员会决定，或者百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向物业所在地街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出协助要求，街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应当协调组织召开。

第十七条　召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。

业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公告。

第十八条 业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第十九条 业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

第二十条 业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：

（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。

（二）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

（三）一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一个行驶表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

（四）总人数，按照前项统计总和计算。

（五）业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

第二十一条 业主大会会议表决采用记名投票的方式。

任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。

未参加表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或业主大会议事规则规定。

第二十二条 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。表决结果应当在物业管理区域显著位置公示，业主有权查询相关材料。

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成、成员任期及职务终止等事项作出约定。

第二十三条　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。业主委员会履行下列职责：
　　（一）召集和主持业主大会, 报告物业管理的实施情况，以书面形式召集业主大会会议的，应在物业区域内公示物业管理年度实施报告；

（二）执行业主大会会议的决议、决定；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，督促物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费；

（四）协助制定重大维修工程项目年度计划，协调、处理涉及物业管理的共同事务；

（五）监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的经营情况；

（六）组织业主委员会的换届选举工作；

（七）监督议事规则和管理规约的实施；

（八）听取业主的意见和建议，接受业主、业主大会和有关部门的监督；

（九）接受居（村）民委员会的监督、指导，配合街道办事处（镇人民政府）、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作；配合政府行政管理部门共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作；

（十）调整委员职务以及将候补委员递补为委员；

（十一）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

业主委员会对全体业主负责，接受业主监督。业主委员会不得从事经营活动。

业主委员会应当于每年的十二月作一次工作报告，抄送街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会，并在物业管理区域显著位置公示。

第二十四条 业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。

业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。

业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

第二十五条　业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生：
　　（一）具有完全民事行为能力；
　 （二）遵守有关法律、法规和业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（三）按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；
　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力和组织能力；
　　（五）具有必要的工作时间；

（六）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；

（七）业主大会议事规则规定的其他条件。

业主委员会委员候选人应书面承诺，自愿成为业主委员会委员，愿意在任期内积极为业主服务，保证公正廉洁、勤勉尽责，不随意辞职。

第二十六条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，提交以下资料备案：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会的会议记录、会议决定和会议表决结果；

（三）业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况、分工安排；

（四）其他资料。

居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）加具意见后到区建设房产行政管理部门备案。区建设房产行政管理部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。

业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告。

业主委员会换届或备案情况发生变更的，按上述程序办理变更备案。

第二十七条 业主委员会凭区建设房产行政管理部门的备案回执，向公安机关申请刻制印章，按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用。印章应当标明业主委员会的届数。

第二十八条 分期开发的物业管理区域符合第十一条规定的，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。

新一期的业主入住后，应当增补业主委员会委员和候补委员，但增补后的业主委员会委员不得超过十一人。

第二十九条 业主委员会任期届满三个月前，应当组织换届筹备小组，成员包括街道办事处（镇人民政府）代表、居（村）民委员会代表、业主委员会成员，由居（村）民委员会代表担任组长。筹备小组负责换届具体工作，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

业主委员会应当在任期届满三日内，将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。对不按时移交的，可以申请街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会督促其移交；对拒不移交的，可以请求公安派出所协助移交。届满没有成立的，上述资料交由居（村）民委员会代管。

业主委员会任期届满，不得继续履行职责。

第三十条　业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区建设房产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

第三十一条　因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

第三十二条 业主委员会日常工作经费和工作补贴由全体业主承担，经费和补贴的筹集、管理和使用由业主大会决定。

业主委员会成员可以根据业主大会议事规则领取适当工作补贴。

业主委员会可以聘用专职或者兼职执行秘书。

业主委员会应当按季度在物业管理区域的显著位置公布经居（村）民委员会确认的工作经费和工作补贴的使用情况，接受业主监督。

第三十三条　业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开，每季度至少召开一次。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，可以召开业主委员会会议。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数同意，并在物业管理区域的显著位置公布。

业主委员会会议讨论重大事项时，居（村）民委员会物业管理工作人员应当列席会议。

业主委员会会议应当有书面记录，经出席会议的委员签字后存档。

业主大会、业主委员会作出的决定应当在决定产生起三日内物业管理区域内显著位置公示七日。以书面征求意见的形式召开业主大会，结果应当在物业管理区域内显著位置公示三十日。业主大会以书面形式所作出的决定应报街道办事处（镇人民政府）备案，并抄送居（村）民委员会，业主委员会以书面形式所作出的决定应当抄送到居(村)委会。

第三十四条 业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；

（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；

（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。

第三十五条　业主委员会委员有下列情况之一的，其委员职务自行终止：

（一）因物业转让等原因不再是业主的；

（二）任职期间被依法追究刑事责任的；

（三）不遵守管理规约、拒不履行业主义务的；

（四）连续三次以上无故缺席业主委员会会议的；

（五）因疾病或其他原因丧失工作能力的；

（六）本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（七）索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物和利益的；

（八）本人及其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职的；

（九）业主大会议事规则约定的其他情形。

第三十六条 业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。

职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起三日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。拒不移交的，可以请求公安派出所协助移交。

第三十七条 业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足五人，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

第三十八条 业主委员会委员资格终止、委员辞职（含集体辞职），应当在物业管理区域显著位置公示，并抄送居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）和区建设房产行政管理部门。



第三章 共有收益管理

第三十九条 物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入（以下称共有收益）归全体业主所有。业主委员会、物业服务企业应当配合相关行政管理部门的公益宣传工作，但公益宣传不能附带商业广告。

利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有，存入共有收益独立账户。共有收益主要用于以下几个方面：

（一）维修、更新、改造、增设共用设施设备；

（二）业主委员会的工作经费和补贴；

（三）补充住宅专项维修资金；

（四）业主公益活动的开展；

（五）业主大会议事规则约定的其他事项。

第四十条 共有收益必须缴存于共有收益独立账户，已成立业主委员会的，由业主委员会对共有收益进行管理；未成立业主委员会的由物业服务企业对共有收益进行管理。居（村）民委员会监督使用。

第四十一条 已成立业主委员会的，共有收益用于第三十九条所列方面时，由业主委员会提出使用计划，经居（村）民委员会确认后，在共有收益独立账户中支取。业主委员会应当每个季度对共有收益情况进行公示，报居（村）民委员会备案。

未成立业主委员会的，物业服务企业应当将物业管理区域内的共有收益单列账户管理，用于改善物业管理区域的共用设施设备和开展业主公益活动的不足部分。每季度的开支情况在物业管理区域的显著位置公示同时报建设单位。业主委员会成立后，物业服务企业应当将经审计的共有收益的历年收支情况及剩余款项移交业主委员会。

第四十二条 业主委员会成立后，依法和依约属于全体业主的共有收益，应统一纳入共有收益独立账户管理。如委托物业服务企业对共有部分进行经营的，共有收益分配应考虑物业服务企业在共有收益经营中的成本，具体收益分配由业主委员会与物业服务企业协商确定。物业服务企业应于共有收益分成协议签订之日起十五日内报区价格管理部门备案，同时抄送街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会。



第四章 前期物业管理

第四十三条　新建住宅物业应当实行前期物业管理。预售住宅物业的，建设单位在领取《商品房预售许可证》之前，应当按照物业管理前期招投标管理办法，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并签订前期物业管理委托合同。现售住宅物业的，建设单位应在权属初始登记前完成前期物业招投标工作。连续两次公开招投标投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经物业所在地的区建设房产行政管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

分期开发的住宅物业，应以物业管理区域的总规划范围进行前期物业管理招投标，不得分期招投标。

前期物业管理招投标由招标单位在市住房和城乡建设行政主管部门专家库抽取专家，由区建设房产行政管理部门监督招投标过程。

第四十四条 前期物业服务合同可以约定期限。

前期物业服务合同期限未满，业主大会召开会议并选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，视为不定期物业服务合同关系，任何一方提出终止服务合同的，应当提前三个月书面通知对方。

第四十五条 建设单位在预（销）售物业时，必须在销售现场显著位置公示前期物业服务合同、规划设计要点、规划总平面图，规划总平面图应当特别标示物业服务用房、业主委员会办公用房、配电房、水泵房、垃圾房等的位置。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应与前期物业服务企业签订前期物业服务合同。前期物业服务合同必须约定收费标准、服务标准，以及合同终止的处理方式。

第四十六条　建设单位在预（销）售物业之前 ，应当制定临时管理规约，临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在销售现场以书面形式明示临时管理规约。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
　 临时管理规约的效力至管理规约依法生效时自动终止。

第四十七条 建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。

物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。

物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、架空层、夹层和人防工程等，以及室内层高不足二点二米的房屋不得作为物业服务用房。

第四十八条　规划行政管理部门应依照法律法规及本办法的规定审批新建物业规划设计方案。

建设单位应将物业服务用房的面积、位置在设计方案中载明。

先期开发部分未配置或配置不足物业服务用房的，建设单位应临时配置或补充配置。

第四十九条 物业服务企业承接物业时，应当会同居（村）民委员会对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料，并向居（村）民委员会提供经双方确认的资料移交清单和重要资料，重要资料的范围由各区自行确定。

（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

（五）物业及配套设施的产权清单；

（六）物业服务用房的清单;

（七）物业买受人的资料清单；

（八）物业的使用、维护、管理必需的其他资料；

（九）以上资料的清单。

建设单位、物业服务企业、居（村）民委员会不得泄露业主资料，物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动，并予以妥善保存，不得遗失。在前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将前款资料移交给业主委员会。

第五十条 物业服务企业应当听取业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议，及时处理业主投诉，改进物业管理服务。

物业服务企业不及时处理业主的投诉的，居民委员会、街道办事处、乡镇人民政府、物业所在地的区人民政府房地产行政主管部门应当及时协调处理；对物业服务企业损害业主、物业使用人合法权益的，物业所在地的区人民政府房地产行政主管部门应当责令其限期整改，物业服务企业应当按期整改。



第五章 物业管理服务

第五十一条 业主大会成立后，业主委员会应当在居（村）民委员会的指导下，召开业主大会会议对以下事项逐一表决，确定续聘原物业服务企业或者以招标方式确定物业服务企业：

（一）确定续聘或者选聘物业服务企业；

（二）对物业服务收费标准和物业服务内容进行表决；

（三）对是否委托业主委员会以招投标方式选聘新的物业服务企业进行表决。

第五十二条 确定续聘物业服务企业，业主委员会应当将物业服务合同草案内容在物业管理区域的显著位置公示，征求业主意见；确定选聘物业服务企业，业主委员会应当将物业服务招标方案或物业服务合同草案的内容在物业管理区域的显著位置公示，征求业主意见。公示时间不得少于十五日。

第五十三条 业主委员会可采取邀请招标或者公开招标的形式开展招投标活动，由业主委员会在市住房和城乡建设行政管理部门的专家库抽取专家，由区建设房产行政管理部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会监督招投标过程。具体程序参照建设部《前期物业管理招标投标管理办法》执行。招投标所产生费用由全体业主承担。

第五十四条　物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会和居（村）民委员会。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，视为不定期物业服务合同关系，可自动延续至业主大会作出续聘或选聘决定为止。

第五十五条 物业服务合同一方要求提前终止服务合同的，应当提前三个月书面通知对方，并书面抄送居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）和区建设房产行政管理部门，同时，在物业管理区域显著位置公告。

责任方依照法律法规的规定或物业服务合同的约定承担违约责任。

第五十六条 物业服务企业因为资质被降级、被取消或者因自身原因未经业主委员会同意提前撤出管理区域的，为避免物业服务中止，业主委员会经街道办事处（镇人民政府）同意，可以直接委托物业服务企业暂行管理，但应在临时物业服务合同中约定，该合同于业主大会选聘物业服务企业后合同生效之日自动终止。业主委员会应当在三个月内按照第五十一条、第五十二条、第五十三条规定重新选聘物业服务企业。

第五十七条　物业服务合同期限届满或依法终止，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等费用为由拒绝办理交接。

第五十八条 业主委员会与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同，物业服务合同经区建设房产行政管理备案后，物业服务企业方可承接物业。

第五十九条 新的物业服务企业承接物业时，应当在业主委员会、居（村）民委员会的监督下与原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

查验时，业主委员会应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人共同签字。查验记录同时抄送镇人民政府（街道办事处），并在居（村）民委员会备案。

新的物业服务企业和原物业服务企业对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。

第六十条 物业服务企业退出时，应当向业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作：

（一）第四十九条规定的资料；

（二）物业服务用房；

（三）物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；

（四）物业管理服务期间配置的固定设施设备；

（五）其他应当移交的财物、资料。

第六十一条 提倡建立物业服务履约保证金制度。业主委员会可以通过物业服务合同约定物业服务企业提交一定数额的物业服务履约保证金。

第六十二条 物业服务企业应当做好物业管理区域内的公共秩序维护工作，协助维持物业管理区域内治安秩序，依法依约值班、巡逻工作；发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，并协助开展救助工作。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第六十三条 物业服务企业不得有下列行为：

（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动；

（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让给他人；
　 （三）挪用或擅自使用住宅专项维修资金；
　 （四）擅自改变物业服务用房用途；
　 （五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共有建筑和共用设施用途；

（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；
　　（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；
　 （八）物业服务合同终止时，不按规定办理查验移交手续的；
　 （九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标；
　 （十）物业服务合同未依法终止而退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为；

（十一）超越资质等级承接物业管理业务；
（十二）出租、挂靠、出借等形式直接或变相转让资质证书；

（十三）限定业主购买其指定的经营者（服务提供者）的商品或者服务；

（十四）其他严重损害业主权益的情形。

第六十四条 业主委员会应当在居（村）民委员会的指导下，每年对物业服务企业的合同履行情况进行年度考核。每年不少于一次对全体业主进行满意度调查。

年度考核结果和满意度调查情况应当公示在物业管理区域的显著位置，并抄送街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、区建设房产行政管理部门。



第六章 物业的使用和维护（住宅专项维修资金管理）

第六十五条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。

任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。

第六十六条　物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

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浅论我国涉外劳动合同法律的完善

赵立明

(400031 重庆市沙坪坝区西南政法大学2003级硕士研究生）


摘 要：目前在我国日益增多的涉外劳动合同纠纷中，法律适用问题已经成为人们关注的焦点。本文对我国现行的涉外劳动合同立法进行了分析，在结合我国实际，并借鉴其他国家涉外劳动合同法律适用的立法和实践的基础上，提出了完善我国涉外劳动合同立法的建议。

关键词：涉外；劳动合同；法律；完善

一、引子
改革开放以来，我国吸引了不少外资企业来华投资，而且还吸引了越来越多的外国人、台港澳人员入境就业。随着我国加入世界贸易组织，我国还将大力开展引进国外人才智力工作，这都为推动我国经济建设起着积极的作用。
与此同时，涉外劳动争议纠纷呈现了上升趋势。据上海市媒体报道，自2004年初至2005年4月底，上海工会系统法律机构共为8100余名外商投资企业的员工提供了法律服务，其中代理仲裁、诉讼及非诉讼调解劳动争议案件331起，处理来信298件，法律咨询6200余人次。
从进入仲裁、诉讼等司法程序的纠纷来看，涉外劳动合同纠纷中通常涉及问题的焦点是应当适用那一个国家的法律来调整，以及在解决此类纠纷时，中国的劳动法对这些雇员是否适用，在处理此类纠纷时是否只能适用中国的《劳动法》等。目前，无论是劳动争议仲裁委员会或是法院，在处理此类案件时往往犹豫不定，究其原因是因为目前我国缺乏完善的、有效的调整涉外劳动关系的法律制度。

二、我国涉外劳动关系的法律界定
根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行），有下列情形之一的，为涉外民事关系：（一） 民事关系的一方是外国人、无国籍人、外国法人、国际组织、外国国家； （二） 民事关系一方的住所、经常居住地或者营业所位于中华人民共和国领域外； （三） 民事关系的标的在中华人民共和国领域外，或者争议标的物移转越出一国国界；（四） 产生、变更或者消灭民事关系的法律事实发生在中华人民共和国领域外。
由此可以推论得出涉外劳动关系表现形式有：外国公司雇用中国人在外国工作、外国公司雇用中国人在中国工作、外国公司雇用外国人在中国工作、外国公司在华代表处雇用中国人在中国工作、外国公司在华代表处雇用外国人在中国工作、中国公司雇用外国人在外国工作、中国公司雇用外国人在中国工作、中国公司雇用中国人在外国工作而形成的关系。
可见，涉外劳动关系是指劳动关系的主体、客体、内容之一具有涉外因素时的劳动关系。

三、我国现行处理涉外劳动合同争议的规范
由于我国《合同法》、《劳动法》等基本法律并未设立涉外劳动合同关系的法律适用一章。故司法实践中，法院或劳动争议仲裁委员会就如何处理涉外劳动合同争议，确定涉外劳动合同纠纷时应当适用的法律有着不同的观点和处理方式。
（一）涉外劳动合同纠纷只能适用我国的《劳动法》
这一观点的法律及法理依据如下：
1、我国《劳动法》第2条明确规定在我国境内的企业、个体经济组织和与之形成劳动关系的劳动者适用我国的《劳动法》。因此，在中国境内的企业、个体经济组织及与之形成劳动关系的劳动者应当遵守《劳动法》的各项规定，从事劳动和工作，其劳动合同的订立与签订、工作时间与休假、工资和社会保险与福利等等均应依照《劳动法》的规定办理。
2、根据我国劳动部、公安部、外交部和对外贸易经济合作部1996年联合发布的《外国人在中国就业管理规定》，外国人在中国就业应与在中国境内的用人单位依法订立劳动合同。 用人单位与被聘用的外国人发生劳动争议，应按照《中华人民共和国劳动法》和《中华人民共和国企业劳动争议处理条例》处理。
3、根据1994年2月21日劳动部颁布的《台湾和香港、澳门居民在内地就业管理规定》，台、港、澳人员在内地就业应当遵守我国的法律、法规。内地用人单位和受聘雇者须按照国家颁布的有关劳动合同管理规定签订劳动合同。在履行劳动合同过程中，发生劳动争议按《中华人民共和国企业劳动争议处理条例》办理。
4、我国《合同法》规定，涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但是，法律另有规定的除外。 在这里，法律另有规定的情形应当涵盖《劳动法》及《外国人在中国就业管理规定》等法律、法规中有关劳动合同的法律适用规定。因此，在我国境内发生的劳动关系应当受制于我国劳动法。
（二）首先应当确定当事人之间是否就合同及处理合同争议应当适用的法律达成协议，以及依据我国法律规定该协议是否有效；如果当事人没有选择处理合同争议的法律，应当在综合分析整个案件的基础上，适用与劳动关系有最密切联系的国家的法律
这一观点的法律及法理依据如下：
1、我国《合同法》第126条明确规定：“涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律。我国境内的用人单位与外国人之间缔结的劳动合同显然属于涉外劳动合同，应当受《合同法》调整。
2、《合同法》中有关涉外合同的法律适用原则虽然与《劳动法》中的规定相抵触。但是，根据我国《立法法》规定，同一机关制定的法律，新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。很显然，在涉外劳动合同问题上，《合同法》的规定应当优先于《劳动法》中的相关规定。
至于其他的规定，如《外国人在中国就业管理规定》等均为行政法规或规章，其法律效力层次低于《合同法》，当两者不一致的时候，后者优于前者 。
（三）两种观点分歧的核心问题是中国法院、劳动争议仲裁委员会在处理涉外劳动合同争议时能否适用外国法
涉外劳动合同有其特殊性，劳动合同的主体一方或双方通常为外国人，或合同的缔结地或履行地在外国，当事人选择的诉讼地或仲裁地往往带有一种偶然性，如果在处理涉外劳动合同纠纷时，一味地坚持适用法院地法，不仅会降低劳动者权益保护的质量，而且会影响劳动力自由流动，影响多边国际合作的发展。
因此，在不违反本国劳动法基本原则的前提下，允许适用外国法已经成为许多国家处理涉外劳动合同纠纷遵循的基本原则之一。

四、涉外劳动合同法律适用的国际立法和实践
纵览国际立法和实践，在解决涉外劳动合同纠纷时各国立法具有如下特点：
（一）、有限度地适用当事人合意选择的法律
在一定的范围内适用当事人选择的法律处理涉外合同纠纷不仅符合合同的本意，而且能使当事人预见其法律行为的后果，有利于明确和稳定合同关系，一旦发生纠纷，有利于涉外合同争议的迅速解决。
目前，许多国际条约都视其为处理涉外合同纠纷的首要原则。
（二）、在缺乏当事人合意选择法律的情况下，优先考虑适用劳务实施地和雇主营业所所在地国家的法律
由于种种原因，当事人没有选择适用于涉外合同的法律，或因违反法院地国家法律中对当事人合意选择法律的限制性规定，使得当事人的选择归于无效，在这种情况下，各国法律通常规定该合同适用与该合同有一定联系的国家的法律。并且，在有效保护劳动者合法权益、确保劳动者享受最完善的劳动保护措施等政策的影响下，许多国家及国际公约规定在如果劳动合同的当事人没有选择适用于合同的法律，应当适用劳务实施地国家的法律和雇主营业所所在地国家的法律，因为相比较其它的因素，劳动者为履行合同从事劳务的国家以及雇主营业所所在地国家地法律通常是当事人.熟悉的或应当熟悉的法律，是与劳动合同有比较密切联系的法律，适用该法律有利用于保护劳动者的合法权益。
（三）、劳动法中的强制性规定在解决劳动合同争议纠纷时占有重要地位
劳动合同相比一般合同有其特殊性，劳动者在劳动期间的职业安全、健康保障、工作时间、公共休假、最低报酬、妇女、儿童、残疾人权益等问题均关系到劳动者的切身利益，关系到国家的公共秩序，因此，许多国家在劳动法中对上述问题做出具体规定，并赋予其强制力，规定在其境内履行的劳动合同必须遵守该国的相关规定，以确保该国法律赋予劳动者的基本权益得以实现。

五、关于完善我国涉外劳动合同法律的建议
对比国外的立法和实践，不难看出我国在涉外劳动合同立法中存在的问题，也不难理解为什么在处理此类纠纷时理论和司法实践之间存在着那么大的分歧。这种现状如果不改变，不仅将影响司法部门公正地处理涉外劳动合同纠纷，有效地保护当事人的合法利益，而且对营造一个开放的、公正的、有序的劳动力市场，吸引海外人才会产生消极影响。根据我国实际，如何完善涉外劳动合同立法，特提出以下建议：