商务部、中央编办、发展改革委、财政部等


商务部、中央编办、发展改革委、财政部、人民银行、税务总局、银监会关于印发《深化流通体制改革试点方案的通知》

商改发［2004］654号


辽宁、江苏、福建、山东、湖北、四川、厦门、南京、成都省（市）商务主管部门、编办、发展改革委（局）、财政厅（局）、人民银行分行、国家税务局、地方税务局、银监局：

　　为继续深化流通体制改革，推进市场开放，加快流通业发展，经国务院同意，决定选择辽宁省、湖北省、厦门市、南京市、成都市、潍坊市、绵阳市进行深化流通体制改革试点。现将《深化流通体制改革试点方案》印发你们，请结合试点地区实际情况，选准改革突破口，突出重点和特色，采取切实可行的配套政策措施，抓紧制定试点实施方案并组织实施。

　　特此通知

　　　　二００四年十二月八日



深化流通体制改革试点方案

　　商务部 中央编办 发展改革委 财政部
　　　人民银行 税务总局 银监会
　　（二００四年十二月三十一日）

　　一、深化流通体制改革的必要性
　　（一）流通在国民经济发展中的地位和作用日益突出。流通是国民经济运行的重要环节，消费通过流通决定生产，现代化的流通带动现代化的生产。随着我国社会主义市场经济体制的不断完善，流通业在引导生产、拉动消费、稳定物价、吸纳就业等方面的作用日益突出，已成为促进国民经济发展的先导性产业。
　　（二）我国流通业的现状还不适应经济全球化发展和全面建设小康社会的要求。目前，我国流通体制尚未完全理顺，内外贸一体化还需要向更广领域更深层次发展，生产与流通的有机结合还需要加强，中介组织作用发挥不够；流通领域法律、行政法规和标准体系不健全；部门分割、行业垄断、地区封锁依然严重，社会信用体系缺失，市场秩序不规范；城乡之间与区域之间发展不平衡，产业组织化程度低，现代流通业发展滞后；流通企业改革缺乏政策支持，劣势企业难以退出市场，优势企业难以发展壮大；流通业对国民经济增长的贡献度不足，消费率偏低，吸纳就业的潜力没有得到充分发挥。
　　（三）党的十六大、十六届三中全会对进一步深化流通体制改革提出了明确的要求。党的十六大明确提出，要“在更大程度上发挥市场在资源配置中的基础性作用，健全统一、开放、竞争、有序的现代市场体系”，“深化流通体制改革，发展现代流通方式”。《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》进一步提出，要“大力推进市场对内对外开放，加快要素价格市场化，发展电子商务、连锁经营、物流配送等现代流通方式，促进商品和各种要素在全国范围内自由流动和充分竞争”，“按照市场经济和世贸组织规则的要求，加快内外贸一体化进程”。

　　二、试点的指导思想和原则
　　（一）指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，贯彻落实党的十六大、十六届三中全会精神，围绕全面建设小康社会的宏伟目标和发展战略，适应经济全球化发展需要，贯彻落实科学发展观，以市场为导向，以企业为主体，以改革为动力，以信息为先导，推进流通现代化，健全统一、开放、竞争、有序的现代市场体系，建立符合市场经济和经济全球化发展要求的新型流通体制，提高流通业的活力、效率和竞争力，扩大消费，增加就业，增强流通业对国民经济增长的贡献度。
　　（二）试点原则
一是坚持社会主义市场经济的改革方向，注重制度建设和体制、机制创新；二是坚持尊重群众的首创精神，充分发挥中央和地方两个积极性；三是坚持分类指导，有所侧重；四是坚持发挥市场机制的基础性作用，正确处理政策引导和企业自主发展的关系；五是坚持统筹兼顾，有重点、有步骤地推进改革，处理好改革发展进程中的各种利益关系；六是坚持以人为本，实现全面、协调、可持续发展。

　　三、主要任务
　　（一）深化流通体制改革，推进内外贸一体化。在政府、中介组织和企业全面推进内外贸资源整合、业务重组，统筹国内发展与对外开放。按照建设大市场、搞活大流通、发展大贸易的要求，深化流通管理体制改革，健全和完善流通管理职能，积极整合流通管理资源，构建内外贸一体化、生产与流通有机结合、符合国际通行做法的新型流通管理体制。进一步转变政府职能，抓好流通发展战略、产业政策、行业规划、行业标准的制定和组织实施工作，加强政策和信息引导，搞好宏观调控，全面实施行业指导、规范、监督、管理和服务。打破内外贸分割局面，以企业为主体，以产业为平台，培育规范化的市场中介组织，切实履行服务、沟通、协调、自律等职能，发挥联系政府和企业的桥梁和纽带作用。有选择地进行内外贸企业改革重组试点，把内贸企业的国内市场经营设施、网络渠道、客户资源、经营管理人才等优势与外贸企业开展国际市场经营的相应优势有机结合，培育内外贸一体化、拥有品牌和自主知识产权、主业突出、核心竞争能力强、初步具有国际竞争力的流通领域大公司大企业集团。积极引导具备一定条件的内贸企业开展外贸业务和“走出去”开展经营活动。鼓励外贸企业开拓国内市场，发展国内销售网络和物流体系，建立产品生产加工基地，走产业化经营道路。
　　（二）大力发展现代流通业。推进流通方式创新，重点发展连锁经营、特许经营、物流配送、电子商务、贸工农一体化、代理制等现代流通方式和组织形式，优化供应链体系，推进超市、便利店、折扣店、专业店、专卖店、无固定地点销售等新型业态的发展，加大对传统流通服务业特别是社区商业服务业的改造力度，优化业态结构。推广先进流通技术，加强流通信息化建设。搞好商业网点规划，合理布局，有效整合社会商业资源。加快发展农产品流通、加工和物流业，支持农业产业化龙头企业到城市开办农产品超市，鼓励有条件的地方将城市农贸市场改建成超市。加强农村市场体系培育建设，鼓励城市连锁和超市、便利店、专业店、专卖店等现代流通方式和新型业态经营企业到农村开设网点，创新农资流通方式和经营业态。支持流通企业做强做大，提高流通组织化、规模化、现代化、国际化程度和竞争力。
　　（三）加强流通领域立法和执法工作。在试点省市进行流通立法项目的前期调研论证工作，加快商品流通领域法律法规的立法进程。重点探索规范市场秩序、维护公平竞争关系、发展新型营销方式、加强商业网点布局规划等领域的立法和执法改革试点，局部试行，总结经验，完善规则，推进适用于全国的流通领域法律法规的制定工作，实现依法行政，加强流通执法体系建设。
　　（四）深化国有流通企业改革。以产权制度改革为重点，发挥市场机制作用，推进国有流通企业股份制改造。支持优势企业跨地区、跨行业、跨所有制进行资产重组，鼓励国内外各种资本参与流通企业改革和流通产业结构调整。建立现代企业制度，完善法人治理结构，深化企业内部人事、劳动、分配制度改革，建立健全科学的决策程序和激励约束机制。引导企业加强采购、销售、物流、资金和财务等方面的管理，积极运用现代信息技术，提高管理效率和水平。妥善解决企业的历史包袱，处置不良资产，保护职工合法权益和银行信贷资产安全。
　　（五）开拓市场，扩大消费。深入开展工商联手、农商联手、商商联手、银商联手开拓市场系列主题活动。不断创新培育市场、开拓市场的新方式新途径，逐步建立开拓市场、扩大消费、促进产销衔接和供需平衡的长效机制。大力发展服务业，规范服务业经营秩序，保障服务消费安全，拓宽服务消费的空间和领域，扩大服务消费品种和规模。规范发展消费信贷，引导居民消费结构升级。推进“三绿工程”建设，加强食品安全工作。
　　（六）搞好商业信用体系建设。加强商业职业道德建设，开展多种形式的“诚信兴商”创建活动，树立“诚信兴商”的经营理念。选择食品、药品、成品油、商品批发和零售、餐饮服务、美发美容等与人民群众生活密切相关的重点商品、重点行业和重点企业进行商业信用体系建设试点，探索建立重点行业、重点企业的商业信用档案体系，建立商业信用公告制度和失信惩戒机制。

　　四、为流通改革发展创造良好的制度环境
　　（一）综合运用现有政策。有关部门要密切配合，加强对试点地区流通改革发展工作的联系指导，国家促进流通改革发展、加强商品市场体系建设、搞好市场运行监测调控、推进内外贸一体化的有关政策优先适用于试点地区，支持试点地区搞好流通领域全国性、国际性重大活动。
　　（二）建立健全多层次的流通促进体系。按国家有关政策引导国内外资金投入试点地区流通设施建设改造，鼓励发展现代流通方式，推广应用先进流通技术，提高流通领域信息化水平，开拓国内外市场。进一步放宽流通服务业领域市场准入限制，大力发展非公有制经济。采取多种方式，利用多种渠道，加强流通领域经营管理培训和信息交流，大力培养多层次的现代流通经营管理人才。
　　（三）建立健全流通政策支持体系。积极运用财政、税收等经济的和法律的手段，采取有效措施，建立健全流通政策支持体系。
　　（四）建立有利于流通服务业发展的公平经营环境。参照国家对工业企业、外资企业的政策，研究制定流通服务业在用电、用水、土地使用、网点选址、金融服务等方面的优惠政策。
　　（五）妥善解决大型国有流通企业的历史包袱。试点地区要积极研究探索通过债务重组等方式解决流通企业历史包袱的办法。对企业因政策性原因形成的亏损，试点地区商务主管部门要会同财政、国有资产管理、债权银行等部门在分清责任的基础上，积极采取措施予以解决，同时要防止国有资产流失和逃废银行债务。
　　（六）优化市场环境。试点地区要认真贯彻落实《国务院关于禁止在市场经济活动中实行地区封锁的规定》（国务院第303号令）、《国务院关于整顿和规范市场经济秩序的决定》（国发[2001]11号）、《国务院办公厅转发国务院体改办国家经贸委关于促进连锁经营发展若干意见的通知》（国办发[2002]49号）、《国务院办公厅关于印发2004年全国整顿和规范市场经济秩序工作要点的通知》（国办发[2004]42号）等文件精神，加大市场经济秩序整顿规范力度，打破地区封锁，纠正设置行政壁垒、分割市场、妨碍公平竞争的做法，简化行政审批手续，促进具备条件的流通企业实现统一纳税，避免对企业进行重复检查，强化收费监督管理，为发展大流通、建设大市场创造有利的市场环境。

　　五、试点地区和时间
　　选择辽宁省、湖北省、厦门市、南京市、成都市、潍坊市、绵阳市进行试点。试点时间从2005年1月开始，2007年底前结束。

　　六、组织实施
　　建立由商务部、中央编办、发展改革委、财政部、人民银行、税务总局、银监会等有关部门参加的部际协调机制，负责组织落实试点方案，研究试点工作中的重大问题，协调出台试点政策措施。试点日常工作由商务部负责。
　　试点地区要在当地人民政府的领导下，建立相应的工作机制，从实际情况出发，突出地方特色，选准改革突破口（粮食、棉花流通体制改革不属于此次改革试点内容），采取切实可行的配套政策措施，抓紧制定试点实施方案，适时组织实施，积极探索深化流通体制改革的好做法好经验，推进改革，扩大开放，加快流通业发展。




湖南省株洲市人民政府


关于印发《株洲市城市房地产交易管理办法》的通知 株政发〔2004〕28号



株洲市人民政府关于印发《株洲市城市房地产交易管理办法》的通知

各县、市、区人民政府，市政府各局、委、办，各直属机构，各有关企事业单位：
《株洲市城市房地产交易管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。




二OO四年八月三日

株洲市城市房地产交易管理办法

第一章 总则
第一条 为了加强本市房地产交易管理，规范城市房地产交易行为，保障当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市行政区域国有土地范围内从事房地产交易，实施房地产交易管理，应当遵守本办法。
第三条 本办法所称房地产交易管理，包括对房地产转让、房地产抵押、房屋租赁和房地产中介服务等活动的管理。
第四条 市、县（市）人民政府房产和土地管理部门依照规定的职能划分，各司其职，相互配合，共同管理本市、县（市）房地产交易行为。
市工商、财政、税务、物价、国资等管理部门按照各自的职责共同做好房地产交易管理工作。
第二章 一般规定
第五条 房地产交易应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。
第六条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第七条 房地产交易行为实行登记或备案的管理制度。
第八条 房地产转让实行成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实申报。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于我市正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
株洲市房屋重置价格由株洲市房产管理局会同株洲市物价局组织拟定，按程序报批后公布实施。房屋重置价格一经公布，各级、各类具备资格的房地产评估机构在评估房产、国有资产价格时必须遵守。房屋重置价格的调整，原则上每两年进行一次，并按规定程序公布。
第九条 办理房地产交易等相关手续，当事人可以亲自办理，也可以由代理人代为办理；其中，法定代理的，受托人应交验代理人的法定代理资格证明；委托代理的，受托人应提交经公证机关公证的委托人的书面委托书，并交验委托双方有效的身份证件；当事人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，监护人应提交监护资格证明和监护保证书，并交验有效身份证件。
第十条 办理房地产交易等相关手续，当事人应当向受理单位提交规定的资料。受理单位出具收件受理单的日期为受理日。经审查，提交的资料需补正的，受理单位应当一次性告知当事人，资料补正日为受理日。受理机关应当按照法律、法规、规章和政务公开规定的时限办结。
第十一条 当事人应当对其所提交资料的真实性负责。法律、法规、规章规定受理机关需对提交的资料进行核实的，受理机关应当指派两名以上工作人员进行核实。
第三章 房地产转让
第十二条 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称的其他合法方式主要是指：
（一）以房地产抵债的；
（二）房屋继承的；
（三）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
（四）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，使房地产权属发生变更的；
（五）因企业被收购、兼并或者合并，房地产权属发生转移的；
（六）房地产交换或以产权调换方式安置被拆迁人房屋的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第十三条 下列房地产不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权但不符合中华人民共和国建设部令第96号《城市房地产转让管理规定》第十条规定条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取房、地产权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
按照房屋建筑设计为独立成套的房屋，不得分割转让。
按照国家和本市有关规定可以单独转让的停车库等附属建筑物、构筑物和附属设施，需单独转让的，应当在转让合同中约定；未在转让合同中约定单独转让的，视为一并转让。
第十四条 以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应当完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第十五条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。
（一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的；
（二）私有住宅转让后仍用于居住的；
（三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；
（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；
（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
（六）根据城市规划土地使用权不宜出让的；
（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。
第十六条转让房地产，除法律另有规定外，应当按照下列程序进行：
（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；
（二）房地产转让当事人在转让合同签订后九十日内，持房屋所有权证书、转让合同（文件、文书）等相关资料，向市、县（市）房产管理部门提出房屋权属转移登记申请，并申报成交价格；
（三）房产管理部门审查当事人提交的有关材料，对符合前项规定的，予以受理；暂缓登记、不予受理或者需要补充材料的，应当在七个工作日内告知当事人，并说明理由；
（四）房产管理部门应当在受理房地产转让当事人房屋权属转移登记申请后根据资料数量分别在九至十一个工作日内，核准登记并颁发房屋权属证书。
第十七条 房地产转让的价格由转让当事人协商议定。
集体、国有房地产转让时，应当符合有关法律、法规的规定。
房地产转让合同中载明的价格应当包括该房屋占用范围内原土地使用者土地使用权权益价格。
第十八条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第十九条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
第二十条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第二十一条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去土地使用者已经使用后的剩余年限。
第二十二条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县（市）人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第二十三条 有下列情形之一的，应当按照本办法的规定办理划拨土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金：
（一）以划拨土地使用权与他方合作开发建设房屋分成的；
（二）以划拨土地使用权或者连同地上建筑物和其他附着物作价入股以及与他方合资经营的；
（三）以划拨土地使用权或者连同地上建筑物和其他附着物抵债的；
（四）以划拨土地使用权连同地上建筑物和其他附着物与他方易房、易物的；
（五）以划拨土地使用权连同地上城镇直管公房作为商品房转让的；
（六）法律、法规规定的其他情形。
前款所列情形中，地上有建筑物和其他附着物的，还应当到县级以上人民政府房产、规划管理部门办理有关手续。
第二十四条 株洲市行政区域内新建商品房的销售（包括预售和现售，下同），实行销售合同网上备案制度。
株洲市房产管理局负责商品房销售合同网上备案的组织实施及相关管理工作，市房地产权属与市场管理处具体负责商品房销售合同网上备案的实施工作。
第二十五条现售商品房的，应当符合下列条件：
（一）房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）具有资质的房产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告；
（六）拆迁安置方案已经落实；
（七）供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件；
（八）物业管理方案已经落实。
房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报市、县（市）人民政府房产管理部门备案，并由房产管理部门出具现售备案证明。
第二十六条 预售商品房的，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向市、县（市）人民政府房产管理部门办理预售登记；取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报市、县（市）人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
房地产开发企业进行商品房预售，应当持前款第（一）项至第（四）项规定的证明文件、工程施工合同、预售商品房分层分户平面图、具有专业资质单位出具的预测报告、商品房预售方案等相关资料，向市、县（市）人民政府房产管理部门申请办理商品房预售许可登记。房产管理部门应当自受理商品房预售申请之日起两个工作日内，作出同意或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证；不同意预售的，应当说明理由。
房产管理部门应当定期公布商品房预售许可证发放信息，并提供查询服务。
第二十七条 商品房预售人与预购人应当依法签订商品房预售合同。房地产开发企业、中介机构不得强制使用其制作的格式合同。
商品房预售人应当在预售合同签订之日起三十日内，到市、县（市）房产、土地管理部门办理预售合同登记备案手续。预售的商品房在交付使用之日起六十日内，承购人应当持有关资料向市、县（市）房产、土地管理部门办理权属登记手续。
商品房预售合同的主要条款发生变更，买卖双方应当在签署补充协议后三十日内到市、县（市）房产、土地管理部门办理预售合同变更登记备案手续。商品房买卖合同被解除、撤消或宣告无效的，应当在三十日内到市、县（市）房产、土地管理部门办理注销登记备案手续。
预购商品房在预售合同登记备案后房屋竣工前，商品房买受人可以再行转让，房地产开发企业应当予以配合办理相关手续。当事人应当自转移之日起三十日内携房地产开发企业同意终止已备案的预售合同的书面材料、已备案的预售合同、当事人有效的身份证明等有关资料到市、县（市）人民政府房地产管理部门办理注销原登记备案手续；然后由新的买受人与房地产开发企业重新签定预售合同，并重新办理预售合同登记备案手续。
预售的商品房再行转让时，预售合同载明的权利义务随之转移。
第二十八条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取内部认购、售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
第二十九条 商品房销售可以按建筑面积计价，也可以按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价。房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当分别注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示分摊面积的范围。
按照房产测量规范不能计入分摊面积的配套使用的房屋附属设施、设备，属于全体购房人共有。
第三十条 房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法。对商品房销售广告和宣传资料中明示的事项，购房人有权要求房地产开发企业在销售合同中载明。商品房销售广告的内容符合要约规定的，视为要约。
商品房预售广告应当载明商品房预售许可证的批准文号。所有房地产广告发布须经房地产、工商等部门审批。
第三十一条 商品房预售，实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式，由当事人双方在预售合同中载明。当事人双方未在预售合同中载明的，按中华人民共和国建设部令第88号《商品房销售管理办法》的有关规定处理。
第三十二条 房地产开发企业向购房人交付商品房时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并按照国家规定对其所售商品房承担质量保修责任。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第四章房地产抵押
第三十三条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
合法拥有的房地产、在建工程以及预购的商品房，可以设定抵押权。
第三十四条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。
第三十五条 房地产抵押合同，自抵押登记之日起生效。
第三十六条 下列房地产不得抵押：
（一）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（二）权属不明或者有争议的；
（三）被确定为文物保护单位或者具有重要纪念意义的建筑物；
（四）依法被查封或以其它形式限制的房地产；
（五）县级以上人民政府依法收回土地使用权的；
（六）共同共有房地产未经其他共有人书面同意的；
（七）已依法公告列入拆迁范围的；
（八）预购商品房未取得商品房预售许可证的；
（九）法律、法规规定不得抵押的其他房地产。
第三十七条 房地产抵押，应当按照下列程序办理：
（一）房地产抵押人和抵押权人签订书面抵押合同；
（二）当事人在合同签订后，持房屋所有权证书、土地使用权证书（以预购的商品房设定抵押或者以在建工程设定抵押的，提供已生效备案的预售合同以及其他有权设定抵押权的文件与证明材料等）、当事人的合法身份证明、主合同和抵押合同、抵押房地产价格的证明资料等，向市、县（市）人民政府房、地产管理部门申请抵押登记；
（三）房、地产管理部门应当在受理房地产抵押物登记申请之日起五个工作日内，对符合规定的，核准抵押物登记并颁发房屋、土地他项权证；对不符合规定的，不予核准登记，通知申请人并说明理由。
第三十八条 以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
第三十九条 房地产开发企业不得以已经销售的商品房设定抵押权；房地产开发企业以在建工程设定抵押权的，在抵押存续期间，未经抵押权人同意不得进行预售。经抵押权人同意预售的房屋，应当注销相应部位的抵押权。
第四十条 房地产开发企业和其他建设单位以在建工程设定抵押权，所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款，但已付清该建设工程全部建造款的不在此限。
买受人以预购商品房设定抵押权，所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款，但已付清该商品房全部购房价款的不在此限。
第四十一条 以预购的商品房设定抵押的，抵押的商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证，且该项目权利没有受到任何限制。
办理预售商品房贷款抵押备案手续，当事人应携已备案生效的预售商品房买卖合同；付款凭证；商品房预售许可证；证明抵押当事人身份的合法凭证；主合同（借款合同）和抵押合同及有关房地产价值的证明文件等相关资料到市、县（市）房产管理部门办理。
第四十二条 房、地产抵押需要价格评估的，须由建设行政主管部门、省级以上国土资源部门核定资质等级的评估机构进行评估。
第四十三条 抵押合同发生变更或者抵押关系终止的，抵押人和抵押权人应当在变更或者终止之日起十五日内到原登记机关办理变更或者注销登记。
第四十四条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
第四十五条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第五章 房屋租赁
第四十六条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
下列行为应视为房屋租赁：
（一） 只提供房屋由他人承包经营的；
（二） 将房屋内的场地拆零出租给他人使用的；
（三） 将房屋内的设施、设备出租给他人就地使用的；
（四） 以联营、入股等形式将房屋或房屋内的设施、设备、场地的使用权提供给他人使用，只获得固定收益、不负盈亏责任的。
第四十七条 有下列情形之一的房屋，不得出租：
（一） 已建成的房屋无房屋所有权证和土地使用权证的；
（二） 共有房屋未取得其他共有人书面同意的；
（三） 依法被查封或以其他形式限制房产权利的；
（四） 属于违法建筑的；
（五） 经鉴定属于危险房屋不能继续使用的；
（六） 改变房屋、土地用途，依法须经有关部门批准而未经批准的；
（七） 依法公告列入拆迁范围的；
（八） 法律、法规禁止出租的其他情形。
第四十八条 高层建筑已部分建成，已经取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证，并且该部分建筑已通过竣工验收，经建设行政主管部门确认，符合建筑施工安全和房屋安全使用条件的，可以出租该建筑已建成的部分。
第四十九条 公有住房和廉租房租金按照国家和省有关规定执行，其他房屋租金由租赁双方协商议定。
以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建设的房屋出租的，应当按照国务院的规定将租金中所含土地收益上缴国家。
第五十条 房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁合同当事人应当在签订合同后三十日内，持房屋所有权证书、房屋租赁合同和当事人合法身份证明，向市、县（市）房、地产管理部门申请备案，受理部门应当在一个工作日内予以办理。
第五十一条 承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋，并遵守国家和地方有关房屋使用和物业管理的规定。
承租人需要拆改、装修承租房屋或者增加附属设施、设备的，应当征得出租人书面同意；须经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。
第六章 房地产中介服务
第五十二条 房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。从事房地产中介业务，应当设立具有相应资质的房地产中介服务机构。
株洲市房地产中介服务机构实行进场集中经营、规范运作的方式。
第五十三条 房地产中介服务机构可以从事下列中介服务行为：
(一)房地产价格评估；
(二)房地产信息服务；
(三)房地产法律、政策及业务咨询服务；
(四)房地产转让、租赁、互换等居间介绍活动；
(五)接受当事人委托，代办房地产转让、租赁、抵押等有关手续；
(六)法律、法规、规章允许从事的其他服务项目。
第五十四条 设立房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一） 有自己的名称和组织机构；
（二）有明确的章程和固定的中介服务场所；
（三）有不少于规定的注册资金；
（四）从事房地产咨询业务、房地产经纪业务的，须有三名以上取得资格证书的专业人员，具有房产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员必须占总人数的百分之五十以上；
（五）从事房地产评估业务的，须有三名以上（包括三名）房地产估价员，其中注册房地产估价师一名以上（包括一名）；
（六）有符合国家规定的财务管理制度；
（七）法律、法规和规章规定的其他条件。
第五十五条 设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后一个月内，应当到市、县（市）房、地产管理部门备案。
房地产中介服务机构应按规定向市、县（市）房、地产管理部门报送房地产中介服务统计报表。表格式样由市、县（市）房、地产管理部门统一制发。
五十六条 房地产中介服务机构资质实行分级审批制度。市、县（市）房、地产管理部门负责本行政区域内房地产中介服务机构的资质管理工作。
第五十七条 申请资质等级的房地产中介服务机构应当提交下列证明文件：
（一） 机构资质等级申报表；
（二） 资信证明；
（三） 单位负责人和房地产估价、经济、技术、财务负责人等注册或职称证件；
（四） 统计年报资料；
（五） 其他有关文件、证明。
第五十八条 房地产中介服务机构的资质实行年检制度。对于不符合原定资质等级标准，未通过年检的机构，由资质审批部门予以降级或注销其资质。
第五十九条 房地产中介服务机构可根据业务需要在本市行政区域内设立分支机构。
设立分支机构的具体规定由市、县（市）房产管理部门制定。
第六十条 房地产中介服务机构的从业人员应当具有相应的中介服务执业资格。
第六十一条 房地产中介服务机构及从业人员应当接受市、县（市）房产管理部门的监督、指导。
第六十二条 房地产中介服务机构的执业人员承办业务由其所在中介服务机构统一受理，并与委托人签订统一规范的书面委托合同。
第六十三条 房地产中介服务机构及其从业人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物，或者利用工作之便牟取其他不正当利益；
（二） 允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（三） 同时在两个或两个以上的房地产中介服务机构执行业务；
（四） 与一方当事人串通，损害另一方当事人的利益；
（五） 法律、法规禁止的其他行为。
第六十四条 因房地产中介服务机构的过错，造成当事人损失的，中介服务机构应当承担相应的法律责任。
第六十五条 房地产中介服务机构应当按照法律、法规和省级以上人民政府及其价格主管部门的规定收取费用，并使用税务部门统一监制的专用发票。
第七章 法律责任
第六十六条 违反本办法第二十六条第一款的规定预售商品房的，由市、县（市）人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，并可处以罚款。
第六十七条 违反本办法规定，有下列行为之一的，依法由市、县（市）人民政府房产管理部门会同有关部门对责任者给予处罚：
（一）未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介业务，并可以处一万元以上三万元以下的罚款。
（二）伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》的，收回资格证书或者公告资格证书作废，并可处以一万元以下的罚款。
（三）违反本办法第六十三条规定的，收回资格证书或者公告资格证书作废，并可处以一万元以上三万元以下的罚款；
（四）超过营业范围从事房地产中介活动的，处以一万元以上三万元以下的罚款。
第六十八条 房地产交易单位和个人，应依法申报、缴纳国家税收。凡采取使用非法票据、做假帐等手段隐瞒经营收入、虚列成本、偷税逃税的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十九条 房产管理部门、土地管理部门及其他有关部门的工作人员在房地产交易管理工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第七十条 本办法自2004年10月1日起施行。
第七十一条 本办法由株洲市房产管理局、株洲市国土资源局负责解释。