湖北省宜昌市人民政府


宜昌市住宅小区物业管理办法
宜昌市人民政府


第一章 总则
第一条 为给城市居民创造文明、整洁、安全、方便、优美的工作和生活环境，加强住宅小区物业管理，维护物业管理当事人的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内住宅小区的物业管理适用本办法。
具有一定规模并属多个业主共有或共用的住宿、办公、商贸混合区的物业管理，可以参照本办法的规定执行。
第三条 本办法所称住宅小区，是指实行城市综合开发，基础设施配套比较齐全，具有一定规模的住宅区域或住宅组团。
本办法所称物业，是指用于居住、办公、商贸的各类建筑物及其配套的公用设施、公用设备、公用场地和必要的安全、卫生、绿化等环境。
本办法所称物业管理，是指业主自治组织及其委托的企业，对物业的正常使用、维护、修缮实施综合管理服务的活动。
本办法所称业主，是指物业的所有权人及合法使用人。
第四条 本市住宅小区的物业管理，实行业主自治管理与物业管理企业专业管理服务相结合、合同约定公共服务内容与特约服务相结合的原则，积极推行物业管理企业化、专业化、市场化、社会化。
第五条 本市及各县市房地产管理部门负责本行政区域内物业管理的指导、协调和监督，未设房产管理部门的县市由建设行政主管部门（以下统称物业行政主管部门）负责。
公安、规划、市政环卫、园林绿化、供水、供气、供电、通讯、广播电视等管理部门及其行政执法组织和居民自治组织，应当充分发挥物业管理企业的作用，合力推行物业管理工作。

第二章 业主委员会
第六条 住宅小区成立代表全体业主、对物业实施自治管理的业主委员会。
一个住宅小区成立一个业主委员会。
第七条 业主委员会由业主大会选举或推举产生的委员组成，可以选聘所在地居民委员会的人员参加。
业主委员会一般由7至11人组成，其中业主担任委员的比例应与其所代表的群体相适应，且总数不能少于全部委员总数的三分之二。
业主委员会委员每届任期2至3年，可以连选连任。
业主委员会设专职或兼职主任委员一名，由业主委员会委员选举或推举产生，负责召集、主持业主委员会会议及其授权范围的其他日常管理工作。
业主委员会组建的具体办法、程序和业主委员会章程示范文本，由本市物业行政主管部门制定。
第八条 业主委员会自成立之日起15日内，应当持下列文件到物业行政主管部门登记：
（一）业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会委员名单；
（三）业主委员会章程。
第九条 业主委员会代表和维护业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召集业主大会审定《物业管理公约》和业主委员会章程；
（二）选聘、续聘、解聘物业管理企业；
（三）审定物业管理企业拟订的物业管理计划、目标和大中修理、更新改造方案；
（四）根据价格管理部门核定的标准，确定本住宅小区物业管理服务的具体收费项目和标准；
（五）检查、监督、考核物业管理企业的工作，督促业主遵守《物业管理公约》，调解业主与物业管理企业之间的纠纷；
（六）监督物业管理企业合理使用物业维修金和物业管理用房、经营性用房；
（七）组织实施行政机关委托管理的事项；
（八）《业主委员会章程》规定的其他重要事项。
第十条 业主委员会自成立之日起3个月内，应当择优选聘有相应专业资质证书的物业管理企业。建筑面积超过3万平方米的住宅小区，应当通过招标方式选聘物业管理企业。
业主委员会只能选聘一个物业管理企业统一负责住宅小区的物业管理，住宅小区的业主不得自行委托物业管理企业。
第十一条 业主委员会选聘、续聘物业管理企业应当与其签订《物业管理合同》，明确物业管理的事项、标准、费用、期限、违约责任、争议处理及双方约定的其他事项。
《物业管理合同》示范文本由本市房产管理部门按有关规定统一印制。
第十二条 新建住宅小区在业主委员会成立并选聘物业管理企业以前，由住宅小区开发建设单位聘请物业管理企业负责过渡性物业管理。
过渡性物业管理期间，住宅小区开发建设单位应当与物业管理企业签订过渡性物业管理合同，物业管理服务费由开发建设单位和房屋买受人依照房屋买卖合同的约定承担。
过渡性物业管理期间不得使用物业维修金。

第三章 物业管理企业
第十三条 设立物业管理企业应当具备相应的专业资质，依法登记注册，取得法人资格。物业管理企业资质管理的具体办法由本市房产管理部门制定。
物业管理企业可以享受国家和省、市人民政府有关第三产业发展的优惠政策。
失业人员、企业下岗职工兴办或参加物业管理企业的，依照《宜昌市再就业工程实施办法》的规定给予特别扶持。
第十四条 物业管理企业享有下列权利：
（一）依照《物业管理合同》制定受托范围内的物业管理措施；
（二）依照《物业管理合同》、《物业管理公约》实施管理，制止管理范围内的违章行为；
（三）依照《物业管理合同》收取管理服务费用和根据有关专业管理部门的委托代收水、电、气等费用；
（四）选聘专业人员承担专项管理服务业务；
（五）请求业主委员会督促业主遵守物业管理规定；
（六）无偿使用物业管理用房，优先租用经营用房开展与物业管理服务有关的经营活动；
（七）在履行《物业管理合同》规定义务的前提下开展其他特约服务。
第十五条 物业管理企业应当履行下列义务：
（一）依法经营，全面履行《物业管理合同》；
（二）不间断地为业主提供服务；
（三）超出《物业管理合同》规定采取重要管理措施时征得业主委员会同意；
（四）自觉接受业主委员会和业主的监督；
（五）自觉接受物业行政主管部门依法实施的行政管理和监督。

第四章 物业管理活动
第十六条 物业管理企业根据《物业管理合同》和有关专业管理部门的委托，负责下列管理事项：
（一）房屋的使用管理及房屋公用部位的维修、养护；
（二）道路、路灯、停车场（库）、供水、供电、供气、排水、有线电视、消防、安全等公用设施、设备的管理和维护；
（三）小区容貌、绿化、环保、卫生的管理、维护；
（四）小区安全、治安、交通、邻里秩序的维护；
（五）代收代缴房租和水、电、气、通讯、有线电视等费用，代办房屋装修和水、电、气增容手续。
物业管理企业可以根据业主要求，有偿提供房屋修缮、保管、运输、购物、信息中介、接送子女、代购车船机票等特约服务。
第十七条 住宅房屋的维修，室内部分由业主承担费用；公用部位由物业管理企业根据业主委员会批准的维修计划维修，其费用从已收取的物业维修金中支付或由共用人分担，但属房屋保修期内的按规定由开发建设单位承担。
第十八条 住宅小区内市政、绿化、电力、通讯等公用设施、公用设备的维修，属有关专业管理部门投资的，由有关专业管理部门承担费用；属开发建设单位投资的，所需费用从物业维修金中支出。
第十九条 城市供水、供电、供气、通讯、广播电视等专业管理部门在小区内进行建设、检修活动的，应当事先通知物业管理企业配合，并遵守该区域物业管理的规定。因建设、检修活动损坏房屋、道路、场地、绿化及其他公用设施的，应当负责恢复原状或作价赔偿。
第二十条 业主装饰、维修房屋，有下列情形之一的，应当先经物业管理企业同意，并报规划、建设等有关行政主管部门批准：
（一）改变房屋结构的；
（二）改变房屋使用性质的；
（三）影响有关公用设施和消防安全的；
（四）影响相邻房屋使用的；
（五）影响景观容貌的。
业主装饰、维修房屋，必须及时清运废弃物。
第二十一条 业主转让、出租房屋时，应当办理或委托物业管理企业办理房屋交易手续，并将《物业管理公约》作为转让或者租赁合同的附件。
房屋转让或租赁合同签订之日起10日内，当事人应当将转让或租赁的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。
第二十二条 业主应当遵守《物业管理公约》，自觉维护供水、排水、供气、供电、消防、通讯等公用设施的安全正常使用，正确处理相邻关系。
第二十三条 业主和进入住宅小区的人员不得实施下列行为：
（一）拒不缴纳或无故延期缴纳物业管理服务费用；
（二）擅自改变房屋的使用性质、结构和外貌；
（三）损坏或擅自占用、移装公用设施、公用设备；
（四）擅自在道路、空地、屋顶搭建建筑物、构筑物、广告牌和摆设经营服务摊点；
（五）占用房屋的公用部位堆放杂物或者存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品；
（六）排放有毒、有害物质或者超标排放噪声；
（七）践踏、占用绿地和损坏花木；
（八）乱倒垃圾、乱排污水、乱扔废弃物；
（九）在建筑物、构筑物和树木上张贴、涂写、刻画；
（十）违规行车、停车、呜喇叭；
（十一）国家法律、法规、规章和《物业管理公约》禁止的其他行为。
第二十四条 《物业管理合同》终止或解除后前15日内，物业管理企业应当向业主委员会办理下列事项并向物业行政主管部门备案：
（一）对预收的物业管理服务费据实结算；
（二）移交物业档案资料及有关财务帐册；
（三）移交物业管理用房、经营性用房、场地及其他财物。

第五章 物业管理保障
第二十五条 开发建设单位应当在业主委员会成立之日起一个月内，向其提供下列物业管理资料：
（一）住宅小区综合验收批准文件及有关资料；
（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（三）单体建筑、结构、设备竣工图；
（四）地下管网竣工图；
（五）业主分布情况；
（六）其他有关物业管理的资料。
第二十六条 新建住宅小区，开发建设单位应当按建设工程总投资2％的比例，缴纳住宅小区物业维修金。物业维修金由物业行政主管部门在小区综合验收前代收，并在住宅小区业主委员会组建后三个月内交归其所有。
第二十七条 本办法施行前已交付使用而未积累物业维修金的住宅小区，由业主委员会依照价格管理部门核定的标准，按房屋建筑面积向房屋所有权人收取物业维修金。共有房屋由共有人按产权比例分担；因住房制度改革形成共有关系的，共有人中的原售房单位应缴纳的物业维修金，
可以从售房款中列支。
第二十八条 物业维修金由业主委员会在当地物业行政主管部门指定的金融机构专户储存，专项用于房屋公用部位、公用设施、公用设备的维修及购置经营用房，不得挪作他用。
使用物业维修金必须由物业管理企业提出年度维修项目计划，经业主委员会讨论同意并报物业行政主管部门审查核准。
业主委员会应当定期公布物业维修金的使用情况，接受业主监督。
第二十九条 物业管理企业向业主收取公共性管理服务费，必须依照价格管理部门核定的标准和《物业管理合同》，并用于受托管理范围的公共服务项目支出。
物业管理企业为业主提供特约服务的费用，由双方商定和清结。
第三十条 新建住宅小区，开发建设单位在住宅小区综合验收时，应当向业主委员会无偿提供建设工程总面积3‰的物业管理用房，但最多不超过100平方米；以成本价提供建设工程总面积4‰的经营用房，但最多不超过200平方米。
物业管理用房、经营用房由物业管理行政主管部门代为接收，属业主委员会所有，但不得转让、抵押。
物业管理企业依照本办法的规定和《物业管理合同》的约定使用物业管理用房，并可优先租赁经营用房。

第六章 奖惩
第三十一条 对在物业管理中取得显著成绩的业主委员会、物业管理企业及其个人，由物业行政主管部门给予表彰并向社会公布。
第三十二条 物业管理企业有下列情形之一的，物业行政主管部门可予以警告、责令限期改正、降低资质等级直至吊销资质证书、提请工商行政管理部门注销其物业管理的经营项目；业主委员会可以据此解除与其签订的《物业管理合同》：
（一）不履行本办法第十五条、第十六条规定的物业管理义务之一的；
（二）擅自扩大收费范围、提高收费标准或者不按规定用途使用物业管理经费的。
第三十三条 业主和进入住宅小区的人员违反本办法第二十三条规定之一的，物业管理企业有权依照《物业管理公约》给予经济制裁，并提请有关行政管理部门依法给予行政处罚。
第三十四条 违反本办法第二十六条、第三十条第一款规定的，由物业行政主管部门责令限期履行；逾期不履行的，建设行政主管部门不予办理验收手续。
第三十五条 对不按规定交纳物业维修金、物业管理服务费的，业主委员会、物业管理企业可以按日加收应交纳费用3‰的滞纳金或按合同约定加收滞纳金。
第三十六条 业主、业主委员会、物业管理企业及其他有关当事人违反本办法规定和《物业管理公约》、《物业管理合同》，应承担民事责任的，受侵害的当事人可以向人民法院起诉。

第七章 附则
第三十七条 本办法有关专业用语的含义：
房屋公用部位，是指由全体业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、传达室、内天井、房屋承重结构、外墙面、屋面等部位。
公用设施，是指业主共同使用的道路、停车场所、化粪池、窨井、安全设施、环卫设施、照明路灯、绿地等设施。
公用设备，是指业主共同使用的给排水管道、水泵、水箱、落水管、垃圾道、电梯、避雷器及消防等设备。
第三十八条 本办法由宜昌市房地产管理局负责解释。
第三十九条 本办法自一九九八年七月一日起施行。



1998年7月1日
试论人身权的民法保护

顾苗
安徽合肥
一、人身权的民法保护的引出
完整的人身权法律保护体系，是指包括人身权的民法保护、人身权的刑法保护、人身权的行政法保护在内的，三位一体的法律保护系统。在它们之间，既要有各自的明确分工，又要有相互配合。其中对人身权的首要保护就是人身权的民法保护，也就是说在当事人的人身权受到侵害时，首先寻求的保护是民法保护。所谓人身权的民法保护，就是指用民法上以确认侵害人身权的违法行为为侵权行为的方式，以使侵权人承担以损害赔偿为主要内容的民事责任的形式，对人身权遭受侵害的受害人予以救济的法律保护方法。
二、人身权的民法保护的展开
（一）侵权行为构成侵害人身权的基本方式
这就需要首先弄清楚什么是侵权行为！民法确认侵害人身权的民事违法行为是侵权行为。只有基于民法的这一基本认识，才能对公民、法人的人身权进行全面的民法保护，也正是基于这一认识，成文法国家民法典除在总则部分对人身权作出一般规定外，基本上是在债法的侵权行为法中规定具体人身权及其保护方法；不成文国家则专设侵权行为法部门，加强对人身权的保护。
侵权行为这一概念直接源于罗马法的私犯概念，在1804年《法国民法典》中，第一次使用了侵权行为这一概念，并为后世主要国家民事立法所沿用。而对于侵权行为的概念如何进行界定，无论国内国外，历来是一个有争议的问题。我国民法关于侵权行为的基本规定见于《民法通则》，《民法通则》第106条第2款规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”第3款规定：“没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。”据此规定，我们可将侵权行为定义如下：侵权行为是指行为人由于过错侵害他人的人身权和财产权，依法应当承担民事责任的不法行为，以及依法律特别规定应当承担民事责任的其他侵害行为。
侵权行为具有以下法律特征：（1）侵权行为是侵害他人人身权和财产权的行为。侵权行为侵害的是他人的合法权益，包括物权、债权、人身权等，并造成了损害的行为，这种损害既包括物质上的，也包括精神上的。（2）侵权行为是行为人基于过错而实施的违法行为，只有在法律特别规定的情况下，才不要侵权行为的主观过错因素。（3）侵权行为是应当承担民事责任的行为。依照法律规定，违反义务即应承担相应的法律后果。侵权行为造成民事主体权利的损害，引起相应的法律后果，侵权行为人应当承担以损害赔偿为主要内容的民事责任。
将侵害人身权的违法行为认作侵权行为，是罗马法开创的先例。罗马法的私犯，就是侵权行为。私犯实际上分为两大类，一类是对财产的私犯，另一类就是对人身权的侵害的私犯，称之为“对人私犯”，并对侵害人身权的私犯违法行为，以侵权行为制裁。在《法国民法典》中，虽未明确规定侵害人身权的行为是侵权行为，但在规定侵权行为原则时，将侵害人身权的行为包括在内。《德国民法典》在关于侵权行为的规定中，将侵害生命、身体、健康、自由以及贞操等人身权，列为最重要的侵权行为，置于财产权侵权行为之前，表明了立法者价值取向的变化。可以说，将侵害人身权的民事违法行为，认作侵权行为，是世界各国民事立法的通例。
我国《民法通则》亦认侵害人身权为侵权行为，并在第119条和120条，作出明文规定。值得注意的是，其在法律特征上与侵害财产权的侵权行为有很多相同之处，如都是违法行为，都是有过错的行为，都是应当承担民事责任的行为。但在侵权行为的侵害客体上，两者存在差别，侵害财产权的侵权行为侵害的客体是财产权，包括物权、债权、知识产权等，而侵害人身权的侵权行为，侵害的客体是人身权，即人格权和身份权，因而它具有如下特点：（1）侵权行为造成的后果不是财产损失或者不是直接的财产损失，而是表现为人体伤害和人格利益损害。（2）侵权行为的后果难以用金钱计算损失，一般通过其他标准计算金钱损失。（3）侵权行为在权利主体消失后，亦能有条件的构成。如公民死亡后，其某些人格利益仍受保护。
（二）损害赔偿是人身权民法保护的基本方法
民法保护方法的财产性和补偿性，决定了侵害人身权的侵权行为发生侵权赔偿之债。而对于侵害人身权的受害人的民法保护，以损害赔偿为其基本方法，是人类历史发展和法律文化发展的必然结果，是人类自身的选择。当人类自己发现对同类的侵害，以同态复仇的方法进行保护，不仅是野蛮的、不道德的，而且也是无益的以后，就选择了损害赔偿的方法，作为救济人身权侵害的基本方法。随着历史的发展，人们不仅认为对侵害物质性人身权的受害人用损害赔偿的方法进行救济，是科学的、合乎理性的，而且，对于侵害精神性人身权的受害人也用损害赔偿的方法进行救济，也是科学的、合乎理性的。因而，对于人身利益的损害，人类也选择以精神损害赔偿的方法，作为基本方法。
人类文明发展到今天，对于人身权法律保护的损害赔偿方法，已经形成了完备而系统的制度。它包括：（1）对人身伤害的财产赔偿制度，一般又称为人身损害赔偿，实际上是对公民身体权、健康权、生命权所造成的损害，进行财产赔偿。（2）对侵害精神性人身权的人格利益损害赔偿，一般又称之为精神损害赔偿，。最高人民法院已经于2001年2月颁布了《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》这一司法解释，对精神损害赔偿的一些问题作出了回答，这是我国在人身权保护方面的重要立法之一。而这里的赔偿也一般包括具有财产因素的人格利益和不具有财产利益的人格利益的损害赔偿。（3）对侵害人身权的慰抚金赔偿。这是指对侵害人身权利行为所造成的受害人的精神痛苦的金钱赔偿，藉以平服受害人的精神创伤、感情伤害等。而且在国际上，这种慰抚金赔偿的适用，有日渐扩大范围的趋势。
当然对人身权的民法保护方法，还包括其他方式，如《民法通则》第120条、第134条规定的停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复名誉、消除影响和赔礼道歉。这些都是非财产性的保护方法，通过这些方法，可以使受害人受到侵害的权利得到最大恢复。
三、人身权民法保护的延伸
通过民事方法可以对受害人的人身权进行广泛的保护，但同时我们应当看到，民法保护只是对人身权进行保护的方法之一，对于严重的侵害人身权的行为，我们还需要通过行政法和刑法对人身权进行保护。而且现实生活的复杂性告诉我们，人身权的行政法保护和刑法保护是必不可少的，是紧紧同人身权的民法保护联系在一起的，基于本文主题，这里就不再详述。
作者简介:
顾苗,女,安徽合肥人，230031,xingchi0516@163.com