摘 要：村务公开民主管理是村民自治的重要内容。近年漳平村务公开民主管理工作取得成效，但仍存在一些不足。文章在分析村务公开民主管理现状和问题基础上，提出加强村务公开民主管理的若干浅见。
关键词：村务公开；民主管理；农村基层组织
农村基层组织处于基层工作的最前沿，直接面对人民群众。村务公开是人民群众反映农村党风政风好坏的风向标，也是加强基层民主政治建设，政权建设和党风廉政建设，夯实党的执政基础的一项全局性工作。如何进一步加强村务公开民主管理工作成为建设社会主义新农村，构建和谐社会的题中应有之义。
一、村务公开民主管理的现状
近年来，各级党委、政府把加强村务公开民主管理作为加强基层民主政治建设和密切党群干群关系的一件大事来抓，使村务公开不断由点向面，由少到多，由浅至深推进，并逐步向规范化、制度化、经常化轨道发展，既加强了对基层干部权力运行的监督制约，增强了广大基层干部依法办事、清正廉洁的意识，又拓宽了群众参政议政的渠道，促进了党风、政风和党群干群关系的明显好转。归纳起来，主要有四个特点：
（一）村务公开民主管理工作已形成浓厚氛围
市、乡、村各级都成立村务公开领导小组，村级建立了村务公开监督小组，确定了具体工作人员，制定了工作规划，明确了工作职责，形成了党政领导亲自抓，分管领导具体抓，工作人员专门抓和广大干部群众共同参与的村务公开领导体制和工作机制。多数村对村务公开认识到位、宣传到位、监督到位，村干部抓好村务公开的自觉性进一步提高，怕失权而不想公开，嫌麻烦而不愿公开等模糊认识得到了进一步的澄清，广大群众参与村务公开的积极和主动性进一步增强。
（二）村务公开民主管理逐步走上规范运作
就芦芝乡而言，从面上来看，全乡7个行政村，规范公开的村占90%以上，一般公开的村占10%左右，各村都按“一栏四簿四制度”的要求开展村务公开民主管理工作，公开栏都按照政务类、事务类、财务类和回音壁进行规范，全乡村务公开民主管理工作走上了规范化、制度化、经常化的路子。
（三）村务公开民主管理的载体不断创新
近几年来，芦芝乡积极探索创新村务公开民主管理载体，以增强工作实效。2004年开始试行村务公开工作“听证会”，2006年全乡开展村务公开民主听证工作，取得了良好的效果。同时，积极创新村务公开方式，采取拓展外延、创新方式、改变模式等手段，村务公开主管理由单纯的上墙公布，转变为多样化、多形式，促使村务公开民主管理更具真实性与规范性。村民对村务的知情权、参与权、监督权进一步得到落实。
（四）村务公开民主管理内容进一步拓展和延伸
以村务公开民主管理为龙头，公开的范围向校务、医务、厂务、站（所）务、组务延伸，内容向党务、事务全面拓展。凡是可以公开、能民主讨论的事都民主决策，拓展的民主渠道，推进了茂盛民主政治建设的进程。
二、村务公开民主管理的存在问题
（一）村集体经济薄弱，影响了村务公开民主管理工作正常开展
村务公开民主管理工作其重点是围绕村集体财务收支情况开展的。村集体经济的薄弱导致开展村务公开民主管理工作的被动，一方面村干部认为村集体一没经济，二没权力，没什么可公开的；另一方面群众认为现在村集体已经是“空壳子”了没什么好公开的。
（二）农村民主法制氛围不够浓厚，群众参与积极性不高
当前农村群众素质不高，民主法制意识较为淡薄，群众参与民主监督、民主决策、民主管理的积极性不高。
（三）村务公开民主管理运作机制过于程式化
现有村务公开民主管理操作基本按“一栏四簿四制度”的要求程式化进行，过于繁锁及不切实际的程序带来操作的不便，以至村干部怕公开、不公开。再加上公开也较注重于上墙公布，并且多为事后公开，引导群众参与决策、讨论的较少，导致村务公开、民主管理的效果不佳，同样制约了村务公开民主管理工作的有效开展。
三、加强村务公开民主管理的对策及建议
针对村务公开民主管理工作现状及存在的问题，通过深入的分析，笔者认为，加强村务公开民主管理应注意抓好以下五方面的重点。
（一）突破难点，从营造浓厚民主管理氛围切入，充分调动群众参与村务公开民主管理的积极性
村务公开民主管理工作点多面广，如何把基层干部的工作积极性调动起来，把群众的参与热情调动起来是抓好村务公开民主管理工作的难点。一方面要加大宣传力度。要通过标语、会议、宣传材料等多形式、多载体，广泛宣传村务公开民主管理工作，及时把中央、省、市有关加强村务公开民主管理的政策精神及时传达到基层干部和广大群众当中。如，编发《村务公开民主管理知识手册》发到每家每户，扩大广大人民群众的知事权、议事权和监事权，解决群众不关心公开，不参与公开和不会监督公开、不敢监督公开的问题。要进一步增强基层干部抓好村务公开民主管理工作的责任感和紧迫感，引导基层干部克服经济发展是硬指标，公开工作是软任务的思想，树立“两手抓”的职责意识。切实解决少数干部怕公开、担心公开、不愿公开、不敢公开、不重视公开和不懂公开甚至假公开的问题，实现村务公开民主管理变“要我抓”为“我要抓”和群众变“被动参与”为“主动参与”目标要求。另一方面要畅通监督渠道。村务公开民主管理的主要目的，就是让村民真正参与到民主监督、民主管理中来。必须把公开后倾听群众的反映作为一个重要环节给予应有的重视。要充分发挥意见箱、监督电话、回音壁的作用，畅通上下对话和沟通的渠道。要指定专人负责接待、搜集和整理群众的反馈意见，对群众提出的问题，要认真解释和答复，切实做到件件有回音，事事有着落实，不断增强群众参与的积极性和主动性。
（二）抓住重点，从建立健全工作机制入手，规范和落实村务公开民主管理行为
南京市政府关于印发《南京市廉租住房保障实施细则》和《南京市经济适用住房管理实施细则》的通知
江苏省南京市人民政府
宁政发（2008）116号
南京市政府关于印发《南京市廉租住房保障实施细则》和《南京市经济适用住房管理实施细则》的通知
各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
为规范我市廉租住房和经济适用住房管理工作，现将《南京市廉租住房保障实施细则》和《南京市经济适用住房管理实施细则》印发给你们，请认真组织实施。
二○○八年六月二十七日
南京市廉租住房保障实施细则
第一章总则
第一条为健全本市城市低收入住房困难家庭的廉租住房保障制度，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、建设部等部门《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）、《江苏省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（苏政发〔2008〕44号）等规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条对本市市区住房困难的城市低收入家庭实施廉租住房保障管理，适用本细则。
本细则所称城市低收入住房困难家庭，是指家庭人均收入、住房状况等符合市政府规定条件的城市居民家庭。
第三条廉租住房保障实行申请、评议、公示、审核和轮候制度。
第四条南京市房产管理局（以下简称市房产局）是本市廉租住房保障工作的行政主管部门。市住房保障办公室（以下简称市房保办）具体负责全市廉租住房保障的组织实施和日常管理工作。
区人民政府负责本辖区的廉租住房保障工作。区住房保障办公室（以下简称区房保办）具体负责本辖区廉租住房保障的日常管理工作。
市发改、建设、财政、规划、国土、民政、税务、物价、市政公用、监察、金融等部门应当根据各自职责，协助做好廉租住房保障的有关工作。
街道办事处负责廉租住房保障的申请受理和初审工作。
第二章方式与标准
第五条低收入住房困难家庭廉租住房保障实行发放租赁补贴、实物配租或发放购房补贴等相结合的方式，以发放租赁补贴的方式为主。
本细则所称租赁补贴，是指政府向符合廉租住房保障条件的家庭发放住房租赁补贴，由其自行承租住房。
本细则所称实物配租，是指政府向符合廉租住房保障条件的家庭提供按照规定标准收取租金的住房。有一定支付能力的家庭，可申请购买其实物配租房屋的部分产权。
本细则所称购房补贴，是指政府向符合条件的低收入住房困难家庭在购买商品住房、二手房及房屋使用权时，向其发放的保障性购房补贴。
低收入住房困难家庭只能选择保障方式中的一种。
第六条申请人家庭现有住房建筑面积未达保障面积标准的部分，应当列入租赁补贴、保障性购房补贴的计算范围。
租赁补贴按保障面积标准与被保障家庭人均住房建筑面积之间的差额计算，其中低保人员每月每平方米补贴14元，其他人员每月每平方米补贴10元；每户每月补贴金额不足150元的，补足至150元；1人无房户每月补贴300元。
对于符合实物配租条件自愿放弃实物配租选择租赁补贴的，租赁补贴金额上浮20%。
保障性购房补贴的金额按照保障面积标准与被保障家庭人均住房建筑面积之间的差额、每人每平方米补贴720元标准计算。
第七条实物配租住房的建筑面积：2人及2人以下户控制在40平方米左右，3人及3人以上户控制在50平方米左右。
第三章对象和条件
第八条申领租赁补贴和保障性购房补贴的家庭应同时具备下列条件：
（一）具有本市市区城镇常住户口满5年；
（二）家庭人均月收入在规定标准以下；
（三）家庭人均住房建筑面积在规定标准以下。
廉租住房保障条件和标准，由市房产局会同市有关部门制定或调整，报市政府批准后公布执行。
第九条符合第八条规定并具备下列条件之一的城市低保家庭可以申请实物配租：
（一）连续享受城市最低生活保障2年以上，且无住房；
（二）年满60岁的孤老；
（三）持有《中华人民共和国残疾人证》的一级残疾人。
第十条城市低收入家庭符合下列情形之一的，可申请实物配租：
（一）特困企业中无房且持有市总工会核发的《特困职工证》的特困职工家庭；
（二）市级以上劳动模范家庭，人均住房建筑面积在17平方米以下的；
（三）经市政府认定的其他住房困难家庭。
第十一条有下列情况之一的，不享受廉租住房保障：
（一）已由社会福利院收养的；
（二）因离婚失去自有或共有住房（含承租公有住房）的；
（三）户籍系以购买商品房或二手房方式迁入本市的；
（四）现行法律法规规定不得申请廉租保障的其他情形。
第十二条除申购家庭夫妇外，下列家庭成员可以作为分摊家庭收入的人口：
（一）与申购家庭夫妇具有法定赡养、抚养和扶养关系并共同生活的人员；
（二）正在服义务兵役的子女；
（三）在外地读书的未婚子女。
除申购家庭夫妇外，下列人员可以作为分摊家庭住房建筑面积的人口：
（一）共同居住且无他处住房的近亲属及其家庭成员；
（二）正在服义务兵役的子女；
（三）在外地读书的未婚子女；
（四）原同户籍的劳教或服刑人员。
第十三条下列房屋认定为申请家庭的住房：
（一）家庭成员的私有房屋；
（二）家庭成员承租的公有房屋；
（三）现实际居住的父母或子女的房屋；
（四）家庭成员转让或被拆迁不满5年的自有或共有住房（含承租公房）；
（五）已购买或已拆迁安置的房屋。
第四章申请与核准
第十四条申请廉租住房保障，应当提供下列材料：
（一）家庭收入情况证明；
（二）房产证、公房租赁证等家庭住房状况证明；
（三）家庭成员身份证和户口簿；
（四）需提交的其他证明。
第十五条申请廉租住房保障，按照下列程序办理：
（一）申请廉租住房保障的家庭，应当由户主向户籍所在地的街道办事处提出书面申请，填写住房保障申请表，按照要求提供申报材料，并书面承诺诚信申报。
（二）街道办事处应当自受理之日起20个工作日内，核查申请人的家庭收入、人口、住房等情况，提出初审意见，由社区居民委员会组织评议，并在社区内公示5天。经公示无异议或异议不成立的，由街道办事处将申请材料、初审意见和公示情况一并报送区民政部门。
（三）区民政部门应当自收到材料之日起15日内对申请人的家庭收入情况进行审核并出具意见，将符合保障条件的申报材料转交区房保办。
（四）区房保办应在收到民政部门送交的材料之日起20日内，审核申请人的家庭住房状况，对符合租赁补贴条件的家庭登报公示。公示无异议或者异议不成立的，报送市房保办。
（五）申请租赁补贴的，市房保办在收到区房保办审核材料后予以复核、备案。
申请实物配租或购房补贴的，经市房保办复核后，对符合规定条件的登报公示，经公示无异议或异议不成立的，纳入保障范围；不符合规定条件的，市房保办应当书面通知区房保办，由区房保办送达申请人，并说明理由。申请人对审核结果有异议的，可申请复查。
第十六条符合条件的申请人应持市（区）房保办出具的书面通知按下列方式分别办理廉租住房保障的有关手续：
（一）准予发放租赁补贴的，应与区房保办签订《廉租住房租赁补贴协议》，明确补贴标准、停发补贴的规定及违约责任，并向市房保办办理备案手续。
（二）准予实物配租的，由市房保办根据其申请的时间顺序确定相应的轮候批次。申请购买部分产权的，由区房保办受理申请并报市房保办批准后办理。
轮候期间，申请人申请条件发生变化，应及时向所在区房保办报告，由市、区房保办重新审核确认是否符合保障条件。否则，一经发现并查实，立即取消其所得保障并依法依规追究当事人的相关责任。
第十七条实物配租保障对象应通过市房保办组织的摇号等方式选房，并凭房号与市房保办签订有关廉租住房租赁合同，合同文本由市房产局会同有关部门制定。房号经市房保办确认后不得更换。
第五章保障资金及房源管理
第十八条廉租住房保障资金采取多渠道筹措，主要包括：
（一）市、区财政预算安排用于廉租住房保障的资金；
（二）住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；
（三）从土地出让中提取的不低于10%的净收益；
（四）廉租住房的产权出让收益；
（五）单位住房资金增值收益；
（六）经济适用住房上市后的净收益；
（七）上级财政安排和补助的用于廉租住房保障的资金；
（八）社会捐赠的廉租住房保障资金；
（九）其他资金。
第十九条廉租住房保障资金实行财政专户管理，专款专用，滚存周转使用，专账核算。主要用于：
（一）新建、收购、改建廉租住房；
（二）发放廉租住房租赁补贴；
（三）发放保障性购房补贴。
审计部门应对廉租住房保障资金的筹集、管理和使用实行专项审计，依法监督检查。
第二十条实物配租的房源主要包括：
（一）政府新建、收购的住房；
（二）腾退的公有住房；
（三）社会捐赠的住房；
（四）其他渠道筹集的住房。
第二十一条新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米左右，主要在经济适用住房中配建。
新建廉租住房建设用地以行政划拨方式供应，免征防空地下室易地建设费、城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府基金，同时给予相应金融支持。
廉租住房保障按照国家和省政府有关规定享受税收优惠政策。
第二十二条廉租住房租金标准，由市物价局会同市房产局制定，并根据实际情况适时调整。廉租住房租金收入，按照有关规定，实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。
第二十三条实物配租的廉租住房，其产权为国家所有，并委托南京市公房管理中心经营管理。
第二十四条承租实物配租廉租住房的被拆迁户，其拆迁补偿款应交市房产局专户管理，按银行活期利率计息，租金和物业管理费从承租人专户中支付，租赁关系终止时进行结算。
第六章退出管理
第二十五条享受廉租住房保障的家庭应当按年度向所在街道办事处如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。
街道办事处每年对享受廉租住房保障家庭的收入、人口及住房等状况进行复核，并将复核结果报区民政局，经区民政局认定后送区房保办。区房保办根据复核结果及有关政策认为须对被保障家庭的资格、方式和额度等进行调整的，应当书面告知当事人。市房保办每年11月汇总全市情况报市财政局备案。
第二十六条有下列情况之一的，市房保办应取消其廉租住房保障资格，收回承租的实物配租住房、保障性购房补贴或停止发放租赁住房补贴：
（一）未如实申报家庭收入、人口及住房状况的；
（二）家庭被取消城市最低生活保障资格连续满一年的；
（三）因家庭收入、居住条件等情况发生变化，已不符合保障条件的；
（四）擅自改变房屋用途的；
（五）将承租的廉租住房转借或转租的；
（六）连续6个月以上未在实物配租住房居住的；
（七）无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。
第二十七条市房保办确定取消保障资格的决定，应及时书面通知当事人，并说明理由。承租廉租住房的家庭应在接到通知之日起3个月内退回住房。逾期不退回的，市房保办可依法申请人民法院强制执行。
第七章法律责任
第二十八条以不正当手段取得廉租住房保障，经查实应取消其所得保障，并退还已领取的租赁补贴、购房补贴，或退出实物配租住房，且5年内不得再申请；已经登记但尚未获得廉租住房保障的，应取消其登记资格。
第二十九条实施廉租住房保障的工作人员在工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，应依法追究其行政和法律责任。
第八章附则
第三十条对承租直管公房的城市低收入住房困难家庭，可以参照本细则的有关规定，对住房保障面积标准内的租金予以适当减免。对私房落政中低收入住房困难家庭的廉租住房保障问题，另行制定办法。
第三十一条江宁区、浦口区、六合区、溧水县、高淳县可以参照本细则，制定本辖区的廉租住房保障实施细则，并报市人民政府备案。
第三十二条本细则自2008年7月1日起执行。2005年9月2日公布的《南京市城镇最低收入家庭廉租住房保障实施细则》同时废止。
南京市经济适用住房管理实施细则
第一章总则
第一条为规范本市经济适用住房建设、供应和管理，保护当事人合法权益，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、建设部等部门《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）、《江苏省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（苏政发〔2008〕44号）等规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条本细则所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定供应对象、销售价格和面积，按照合理标准建设，具有社会保障性质的政策性住房。
第三条本市市区经济适用住房建设、供应和管理工作，适用本细则。
第四条经济适用住房建设、供应、管理实行目标责任制管理。
第五条南京市房产管理局（以下简称市房产局）是经济适用住房建设、供应和管理的行政主管部门。负责制定本市经济适用住房建设、供应和管理政策，组织开展经济适用住房项目建设、供应工作，会同市有关部门编制经济适用住房项目储备和建设计划。市住房保障办公室（以下简称市房保办）具体负责全市经济适用住房的建设、供应和管理的日常工作。
区人民政府负责本辖区经济适用住房建设、管理有关工作。区住房保障办公室（以下简称区房保办）具体负责本辖区经济适用住房建设、供应和管理的日常工作。
市发改委负责按照本市住房保障规划和项目储备计划，牵头编制全市经济适用住房年度建设投资计划；负责经济适用住房建设项目的核准审批、招投标指导和协调等工作。
市建委负责牵头编制经济适用住房年度用地计划，落实经济适用住房项目配套的城市基础设施建设项目，监督管理项目工程招投标工作。
市民政局负责建立健全低收入家庭评议认定制度，并会同有关部门制定低收入家庭资格认定办法。
市财政局负责对全市经济适用住房建设中政府投入资金的审核、拨付及监督等工作。
市规划局负责经济适用住房建设项目的选址、建设用地、建设工程的规划管理。
市国土资源局负责经济适用住房建设项目征地报批、用地预审、土地供应等工作，依据土地利用总体规划，并按照住房保障规划和年度建设计划的要求，落实好相关建设用地。
市市政公用局负责协调和配合经济适用住房相关配套设施的建设工作。
市物价局负责经济适用住房年度指导价格的制定、发布和销售价格的审批、监督工作。
市审计局负责经济适用住房建设相关费用和竣工决算的审计监督工作。
市监察局负责监督各相关业务主管部门在经济适用住房建设、供应和管理中依法履行职责的情况。
第二章优惠和支持政策
第六条经济适用住房项目应按照本市土地利用总体规划、城市总体规划和住房保障规划要求，充分考虑城市基础设施和交通出行条件，合理选址布局，按年度建立经济适用住房的项目储备库。建设用地以行政划拨方式优先供应，纳入全市年度住宅用地供应计划，并在申报年度用地指标时单独列出。
江宁区、浦口区和六合区应按照市经济适用住房建设规划和年度计划，安排建设用地，纳入当年市区经济适用住房建设项目储备。
第七条经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费等各种行政事业性收费和政府性基金（具体免收事项见附件）。
经济适用住房（含独立运作的危旧房改造项目）按照国家及省政府有关规定享受税收优惠政策，暂免征收营业税（具体办法另行制定）。
经济适用住房建设单位可将在建经济适用住房项目抵押，向银行申请住房开发贷款。
第八条为成片开发的经济适用住房项目规划配套的市政道路、桥梁及排污、排洪、照明等非经营性公共基础设施建设费用，代征土地面积超过项目总占地面积30%部分的征地拆迁费用，纳入城市建设资金统筹解决。
供电、供水、供气、电信、电视等公建配套基础设施由各相关建设单位负责投资建设。
第九条经济适用住房项目应结合城市低收入家庭的居住特点和实际需要，适度提高土地开发强度。
为方便群众生活，降低建设成本，经济适用住房项目配建的机动车位应参照相关居住区设计规范中有关标准的下限配建，地上、地下设置比例根据实际情况确定。
第十条经济适用住房小区可按不超过总建筑面积2%的比例建设商业用房，计入建设成本，房屋产权为国有，由所在地区政府负责管理，其经营收益在扣除管理维护成本后主要用于补贴经济适用住房小区的物业管理支出。
第十一条经济适用住房小区可适当配建部分经营性用房，该部分用房在经有关部门确认后办理土地出让手续，交纳土地出让金后可上市销售，其销售收入在扣除所交纳的土地出让金后的剩余部分，专项用于平衡经济适用住房建设成本。
第十二条购买经济适用住房符合条件使用住房公积金贷款的，应优先发放；本人、配偶及直系亲属可提取其住房公积金用于购买经济适用住房，偿还其住房贷款。
第三章建设管理
第十三条经济适用住房开发建设按照政府组织协调、市场运作原则，可由市、区政府指定的经济适用住房建设单位直接组织开发建设，也可采取项目法人招标方式选择开发企业，参与招标的房地产开发企业应具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。
第十四条经济适用住房项目招投标工作，由市房产局或有关区政府、区房产局牵头组织，市相关职能部门参加，市、区房保办具体负责。招投标工作应成立专门的领导小组，按照国家有关规定组织实施。项目招标文件、评标过程纪录、开标结果由市房保办备案。
第十五条经济适用住房的规划设计、施工、建设监理、材料供应等均应实行公开招投标，并按规定签订中标合同。在签订委托合同书时，应同时签订廉政建设责任书。
第十六条经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、资源共享、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选和优化规划设计方案；经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，实现住宅部件的标准化、集约化、系列化，降低成本，提高住宅建设整体水平。
有关住房质量和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。
第十七条经济适用住房建筑面积控制在60平方米左右。供应人口较少家庭的套型面积可适当降低，其中1人户控制在40平方米左右，2人户控制在50平方米左右。鼓励开发建设单位选用优化户型，以有效控制建设成本，提高建筑质量。
第十八条经济适用住房项目实行验收和备案制度。住宅建设项目竣工时，要严格按照国家和省、市有关规定进行验收和备案，未经依法验收或验收不合格的不得交付使用。
经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并按有关规定和合同约定承担保修责任。
第十九条经济适用住房建设单位对经济适用住房资金实行单独建帐核算，并接受市房产、财政部门的监督检查和市审计部门的专项审计。
第四章价格管理
第二十条经济适用住房价格实行政府指导价。指导价格由市物价局会同市房产局根据被拆迁土地状况、建设成本和低收入家庭经济承受能力等测算确定，适时向社会公布。
第二十一条经济适用住房销（预）售价格由建设单位根据成本核（测）算向市物价局申报，市物价局按照有关规定核定销（预）售基准价格。经济适用住房销（预）售价格应及时向社会公示。
第二十二条确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度应当按照国家发改委、建设部《经济适用住房价格管理办法》和江苏省物价局、建设厅《经济适用住房价格管理办法实施细则》的规定执行，以市物价局核定为准。经济适用住房项目的利润率按不高于3%核定。
第二十三条经济适用住房建设实行收费卡制度，市各有关部门在收取费用时，必须填写由市物价局核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。
第二十四条经济适用住房基准价格由下列内容构成：
（一）按照法律、法规规定所支付的征地和拆迁安置补偿费；
（二）开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等前期费用；
（三）列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气等安装工程费及附属工程费；
（四）在小区用地规划红线以内、与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费；
（五）按照不超过本条第一至第四项费用之和的2%计算的建设管理费；
（六）按照不超过本条第一至第四项费用之和的0.5%计算的供应管理费；
（七）为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息；
（八）按照国家规定的税目和税率计算的税金；
（九）按照不超过本条第一至第四项费用之和的3%计算的利润。
第二十五条下列费用不得计入经济适用住房价格：
（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；
（二）用于开发经营企业的办公用房、经营用房建设的各种费用；
（三）各种赞助、捐赠费用；
（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
（五）其他不应计入价格的费用。
第二十六条经济适用住房项目建设单位向市物价局申报定价时，应提供以下材料：
（一）经济适用住房价格申报表和价格构成项目审核表；
（二）有资质的成本认定或监审机构出具的成本审核意见书；
（三）经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件；
（四）建筑安装工程预（决）算书及工程设计、监理、施工合同复印件；
（五）其他应当提供的材料。
第二十七条经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度。
第五章供应管理
第二十八条购买经济适用住房实行申请、审核、公示和轮候制度。已购经济适用住房家庭不再享受其他住房保障优惠政策。
第二十九条符合下列条件的家庭，可以申请购买一套经济适用住房：
（一）低收入住房困难家庭应同时符合下列条件：
1、具有本市市区城镇常住户口且满5年；
2、家庭人均月收入在规定标准以下；
3、家庭人均住房建筑面积在规定标准以下。
当多个家庭共同居住同一住房、且其中有两个以上家庭符合申购条件时，若有一个家庭申购后，其他家庭的住房面积超过了本市的保障面积标准，家庭之间应当协商一致，仅确定一个家庭申购经济适用住房。
（二）国有土地上的被拆迁家庭同时符合下列条件：
1、具有本市市区城市常住户口；
2、货币补偿金额在当年规定的标准金额以下；
3、同一户籍家庭成员人均年收入在上年度本市人均可支配收入标准以下；
4、本市他处无住房。
（三）经市政府认定的其他困难家庭。
（四）集体土地上的被拆迁家庭申购办法按照《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》（宁政发〔2007〕61号）文件规定执行。
经济适用住房申购的条件和标准，货币补偿金额的标准、上年度本市人均可支配收入标准，以及标准的调整，由市房产局会同市有关部门制定，并报市政府批准后公布执行。
第三十条除申购家庭夫妇外，下列家庭成员可以作为分摊家庭收入的人口：
（一）与申购家庭夫妇具有法定赡养、抚养、扶养关系并共同生活的人员；
（二）正在服义务兵役的子女；
（三）在外地读书的未婚子女。
除申购家庭夫妇外，下列人员可以作为分摊家庭住房建筑面积的人口：
（一）共同居住的他处无住房的近亲属及其家庭成员；
（二）正在服义务兵役的子女；
（三）在外地读书的未婚子女；
（四）原同户籍的劳教或服刑人员。
第三十一条下列房屋应当认定为申购家庭的住房：
（一）家庭成员的私有房屋；
（二）家庭成员承租的公有房屋；
（三）现实际居住的父母或者子女的房屋；
（四）因离婚失去自有、共有住房（含承租公有住房）不满2年的；
（五）家庭成员转让或被拆迁不满5年的自有、共有住房（含承租公有住房）；
（六）已购买或已拆迁安置的房屋。
第三十二条申请经济适用住房保障，应当提供下列材料：
（一）家庭收入情况证明；
（二）房产证、公房租赁证等家庭住房状况证明；
（三）家庭成员身份证和户口簿；
（四）需提交的其他证明。
第三十三条申购经济适用住房，按照下列程序办理：
（一）申购家庭应当由户主向户口所在地的街道办事处提出书面申请，填写住房保障申请表，按照要求提供相关申报材料，并书面承诺诚信申报。
（二）街道办事处应当自受理之日起20个工作日内，就申购家庭的收入、人口状况、住房状况等进行全面核查，并提出初审意见，由社区居民委员会组织评议后在社区内公示5天；经公示无异议或异议不成立，由街道办事处将申请材料、初审意见和公示情况一并报送区民政部门。
（三）区民政部门应当自收到上报材料之日起15日内，对申购家庭的收入情况进行审核，并出具意见，将符合保障条件的申报材料转交区房保办。
（四）区房保办应当自收到民政部门提交的相关材料之日起20日内，对申购家庭住房状况进行审核，并提出审核意见后提交市房保办。
（五）市房保办应在接到初审意见30日内完成审核工作，对符合规定条件的登报公示。经公示无异议或异议不成立的，即可批准申购家庭轮候待购经济适用住房。经审核，不符合规定条件的，书面通知区房保办，由区房保办送达申请人，并说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以申请复核。
被拆迁家庭购买经济适用住房的程序按有关规定执行。
第三十四条每批次经济适用住房竣工后，区房保办根据市房保办的供应分配计划及房源情况，及时组织申购家庭选房，安排申购家庭与建设单位签订购房合同。
第三十五条低收入住房困难家庭申购经济适用住房的，可将原住房交市房保办收购，收购办法另行制定。
第三十六条已获准购买经济适用住房的家庭，自批准之日起两年内因自身原因未能购房的应当重新申请。
申购家庭在选房后，应及时向建设单位缴纳购房款，半年之内未缴款的视作自愿放弃，两年之内不得重新申购。
第三十七条购买经济适用住房的先后顺序，由市房保办根据登记家庭实际收入水平、住房困难程度和申请登记顺序等确定，也可采用公开抽签或摇号的方式确定。军烈属、残疾人可以优先购买。
第三十八条购房家庭需持《南京市经济适用住房购买通知书》（以下简称“通知书”）到建设单位购买经济适用住房。凭通知书和有关《购房契约》办理经济适用住房《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
第三十九条经济适用住房项目建设单位必须将供应方案（包括套数、面积、对象等）报市、区房保办审核。未经审核的一律不得销售。项目建设单位未销售完的剩余房源转入下年度销售，或由市房保办统一调配供应销售。
经济适用住房项目建设单位在供应销售前，应办理有关销售手续，并协助购房者在规定时间内办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
第四十条购买经济适用住房，使用《经济适用住房买卖契约》。房产、国土部门在办理权属登记时，应当分别注明“经济适用住房”、“划拨土地”字样。
第四十一条经济适用住房的物业专项维修基金，由购房人按规定比例缴纳。
第四十二条购买经济适用住房满5年，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，可以上市交易，但政府享有优先收购权。经济适用住房在出售时，出让方应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。集体土地上被拆迁户取得经济适用住房转让时不需交纳差价。上市出售办法（含集体土地拆迁取得的经济适用住房）另行制定。
第四十三条已建成的经济适用住房小区的物业服务应以“政府主导、社区牵头、综合治理、政策扶持”为原则，其物业服务可采取招标方式选择，也可以由社区居委会牵头，实行居民自我管理。
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